Jak prodat nemovitost: kompletní průvodce

Uvažujete o prodeji nemovitosti a zajímá vás, jak nejlépe prodat byt, dům nebo pozemek v roce 2025? Pak jsme pro vás připravili kompletní průvodce prodejem pro rok 2025. Dozvíte se, jak postupovat při prodeji bytu, domu a pozemku, jak probíhá prodej i jak bez chyb prodat nemovitost.

Vyvarujete se chybám při prodeji

Tento průvodce reflektuje aktuální situaci na realitním trhu a všechny uvedené informace jsou platné pro rok 2025. Článek je delší, ale dozvíte se v něm vše, co potřebujete k samostatnému prodeji nemovitosti nebo k volbě příhodnější prodejní metody. Ušetříte tak čas, peníze, vyhnete se chybám a slepým uličkám a zjistíte, jak ve vaší situaci prodat rychle a za maximum. O chybách jsme se již zmiňovali i ve článku Víte, jakých 10 nejčastějších chyb děláte při prodeji nemovitosti.

1. Co rozhodnout před prodejem nemovitosti

1.1 Rozmyslete si, zda opravdu chcete prodat nemovitost

Nejdříve se rozhodněte, zda chcete opravdu prodat. Zkoušet to bez jasného rozhodnutí, nebo dokonce bez souhlasu všech vlastníků vás může stát zbytečně peníze, čas i síly. Zejména u páru v rozvodovém řízení může být prodej společné nemovitosti velmi ošemetný.

Pokud pak změníte v průběhu své rozhodnutí, všechny již investované prostředky budou ztraceny. Pokud navíc třeba již uzavřete spolupráci s realitní kanceláří nebo podepíšete rezervační smlouvu, můžete být nuceni kompenzovat vzniklé náklady nebo přijdete o rezervační poplatek. 

Pokud ale máte pádný důvod a shodu (například stěhování do většího, získání nemovitosti dědictvím, potřeba financí na jiné účely nebo třeba neschopnost splácet hypotéku), jděte na to. 

1.2 Zkontrolujte právní vady nemovitosti

Právní vady mohou významně zkomplikovat, nebo dokonce znemožnit prodej nemovitosti. Proto je důležité již před prodejem prověřit nemovitost. Nejčastějšími právními vadami jsou hypotéka, nájemník, věcné břemeno, exekuce, insolvence nebo třeba podílové spoluvlastnictví nemovitosti. Přesto lze i tento prodej vyřešit. O tom, jak na to, si povíme na konci článku.

1.3 Zvolte vhodný způsob prodeje domu, bytu nebo pozemku

Dále byste se měli rozmyslet, zda je samoprodej opravdu ten nejvýhodnější způsob prodeje nemovitosti. Samostatný prodej běžného bytu totiž obvykle trvá minimálně 3 měsíce od začátku inzerce po finální převod peněz.

Délka i obtížnost prodeje roste s velikostí či problematičností nemovitosti. Pokud pak máte málo času a problematickou nemovitost nebo nemovitost s právními vadami, může být pro vás samoprodej absolutně nereálný. Čím méně času a zkušeností a čím horší jsou právní vady vaší nemovitosti, tím důrazněji doporučujeme nějakou součinnost s odborníky. 

Jaké jsou zde možnosti prodeje a jaké mají výhody a nevýhody?

• Samoprodej nemovitosti - o většinu prodeje se postaráte sami. Je ideální, pokud máte zkušenosti, trpělivost, nemovitost bez právních vad i mnoho času. Samoprodej totiž zpravidla trvá minimálně 3 měsíce. Navíc do něj investujete spoustu času a prostředků. Přesto to může vyjít levněji než prodej skrze realitní kancelář. O tom, co vše budete muset udělat, si napíšeme dále.
  
  
• Prodej s realitní kanceláří - o prodej se postará realitní kancelář, za což jí zaplatíte provizi. Ta bývá kolem 3-7 % bez DPH. Tento druh prodeje je pro vás ideální, pokud chcete prodat do dvou třech měsíců, máte nemovitost bez právních vad, nemáte s prodejem žádné zkušenosti a nechcete se o nic starat. Jeho výhoda je bezstarostnost a rychlost a nevýhoda platba provize.
  
  
• Okamžitý výkup nemovitosti - o výkup se postará realitní kancelář nebo jiná specializovaná společnost. Tento druh prodeje je ideální, pokud potřebujete prodat okamžitě nebo máte nemovitost s právními vadami. Firma od vás totiž vykoupí nemovitost do svého vlastnictví a ihned vám vyplatí finance na účet.
  
  Pokud máte nemovitost s právními vadami, zdarma je za vás vyřeší. Když je třeba nemovitost zatížená dluhy, vyřeší za vás dluhy a nemovitost výkoupí. Také se postará zdarma o veškerou administrativu. Nic tedy neplatíte, pouze prodáte za trochu míň než je běžná tržní cena nemovitosti. Více jsme o tom psali ve článku Vše, co potřebujete vědět o okamžitém výkupu nemovitosti. 

• Zpětný leasing nemovitosti - o tuto službu se postará realitní kancelář nebo specializovaná firma. Je pro vás vhodná, pokud jste v problémech, ale nechcete přijít o nemovitost, například, když na ní máte dluhy, hrozí vám exekuce nebo dražba. Tehdy od vás firma nemovitost ihned vykoupí za částku, která vyřeší vaše dluhy a vám umožní žít v nemovitosti za předem dohodnutý nájem. Jakmile se pak znovu postavíte na nohy, umožní vám v určité lhůtě nemovitost za předem dohodnutou částku odkoupit zpět. Více jsme o tom psali ve článku Vše, co potřebujete vědět o zpětném leasingu nemovitosti.

Počítejme však, že máte čas a zkušenosti, proto se dále budeme věnovat hlavně samoprodeji. Pojďme na to.

1.4 Shromážděte si dokumenty k prodeji nemovitosti

Důležité je mít připravené všechny dokumenty ještě před první prohlídkou. Jejich dostupnost zvyšuje vaši důvěryhodnost v očích zájemců a urychluje celý proces prodeje. I když se může zdát příprava dokumentů jako maličkost, může významně ovlivnit úspěšnost prodeje.

Potřebné dokumenty lze rozdělit do tří hlavních kategorií:

Základní dokumenty k nemovitosti:

• Souhlas spoluvlastníků s prodejem
• Aktuální výpis z katastru nemovitostí
• Nabývací titul (kupní, darovací či jiná smlouva)
• Projektová dokumentace (u domů)
• Stavební povolení (domy, pozemky)
• Územní plán a jeho plánované změny (pozemky)
• Půdorysy
• Kolaudační rozhodnutí
• Revizní zprávy a záruční listy
• Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB)

Dokumenty k vyúčtování:

• Roční vyúčtování energií
• Přehled ostatních nákladů (internet, TV apod.)

Dokumentace od SVJ/BD při prodeji bytu:

• Předpis služeb
• Výše příspěvků do fondu oprav
• Potvrzení o bezdlužnosti
• Prohlášení vlastníka
• Historie rekonstrukcí domu
• Plán budoucích oprav
• Finanční hospodaření (závěrky, úvěry, stav fondu oprav)

1.5 Určete přesně prodejní cenu nemovitosti

Správné stanovení ceny je klíčem k úspěšnému prodeji. Časté chyby v cenotvorbě mohou vést buď ke ztrátě potenciálního zisku, nebo k dlouhodobé neprodejnosti nemovitosti. Mnoho samoprodejců volí strategii vysoké počáteční ceny s plánem postupného snižování. To má pak své důsledky. 

Vysoká počáteční cena vede často k:

• Nezájmu kupujících
• Stigmatizaci nemovitosti jako "neprodejné"
• Nutnosti výrazného snížení ceny pod tržní hodnotu
• Prodloužení doby prodeje

Nastavení prodejní ceny srovnávací metodou

Porovnávání s podobnými nemovitostmi v inzerci se může zdát jako spolehlivá metoda, ale má svá úskalí. Skutečné prodejní ceny jsou často nižší než inzerované a mohou se výrazně lišit podle konkrétních podmínek prodeje.

Nastavení ceny dle katastru nemovitostí

Profesionální makléři využívají údaje z katastru nemovitostí jen jako jeden z mnoha faktorů. Pro správné stanovení ceny je nutné zohlednit:

• Technický stav nemovitosti
• Přítomnost a umístění výtahu
• Orientaci vůči světovým stranám
• Výhledy z nemovitosti
• Dispozici a velikost oken
• Stav společných prostor
• U domů velikost a kvalitu pozemku
• Stav okolí a přístupové cesty
• Zkušenosti prodejce
• Kvalita prezentace nemovitosti
• Úroveň homestagingu
• Profesionální fotografie
• Efektivní marketing

V rychle se rozvíjejících lokalitách mohou být data z katastru již neaktuální - i půlroční údaje mohou být při rostoucím trhu zavádějící. Jestli se to týká i vaší lokality zjistíte v článku Vývoj cen nemovitostí v roce 2025.

I přes rostoucí trend digitalizace a automatizovaných oceňovacích nástrojů zůstává stanovení správné prodejní ceny především uměním založeným na zkušenostech a detailní znalosti lokálního trhu.

Více jsme se problematice věnovali ve článku Odhad ceny nemovitosti a 9 způsobů, jak zjistit cenu nemovitosti.

1.6 Stanovte si ideální prodejní strategii samoprodeje

Dalším zásadním rozhodnutím při prodeji je stanovení strategie samoprodeje. Strategie pak závisí na tom, kolik máte času, jak velký zájem je o vaši nemovitost i kolik za ni chcete získat. Klasický prodej za maximální cenu, kde o ní budete vyjednávat, totiž může trvat i rok.

Možné strategie samoprodeje jsou:

Strategie postupného snižování ceny

Strategie spočívá ve stanovení vysoké počáteční ceny s jejím postupným snižováním, aby správnou cenu určil trh sám. Tato strategie je častá u samoprodejů, ale nedoporučujeme ji. Může vést k:

• Vytvoření dojmu problematické nemovitosti
• Odrazení potenciálních kupců
• Prodloužení doby prodeje
• Nutnosti prodat pod tržní cenou
• Ztrátě důvěryhodnosti nabídky

Pokud se nemovitost stane "ležákem", doporučujeme její dočasné stažení z trhu.

Klasický prodej

Při tomto přístupu stanovíte realistickou cenu a obvykle nemovitost prodáte prvnímu vážnému zájemci. Riziko je však to, že dáte cenu příliš nízkou a za nemovitost nedostanete maximum nebo že časem přijde lepší nabídka, o kterou přijdete. Výhoda ale je, že je tento přístup jednoduchý a rychlý. 

Klasický prodej s vyhodnocováním nabídek

Při této strategii informujete zájemce, že jeho nabídku budete například 14 dní vyhodnocovat. První zájemce tedy není zvýhodněn. Díky tomu minimalizujete riziko, že dáte nemovitost za první a třeba ne tolik výhodnou nabídku. Zároveň to ale může některé zájemce odradit, zejména v případech ne tolik zajímavé nemovitosti. Tento přístup se proto hodí hlavně v případech velmi poptávaných nemovitostí v centrech měst. 

Obálková metoda

Tato metoda spočívá v tom, že zájemci o nemovitost jsou vyzváni, aby nabídli, kolik jsou ochotni za nemovitost dát. Ten, který dá nejvíce, nemovitost získá. Tato strategie opět může nějaké zájemce odradit. Proto je vhodná zejména v situacích, kdy je vysoká poptávka a nemovitost specifická a lze jen obtížně určit její tržní cenu, cenu tu určí trh. Problém zde však je, že zájemci neví, kolik nabídl vítěz, a možná by ho často ještě přeplatili. 

Proces zahrnuje:

1. Inzerci za nižší než tržní cenu pro přilákání více zájemců
2. Individuální prohlídky s informací o obálkové metodě
3. Stanovení termínu pro uzávěrku písemných cenových nabídek
4. Výběr nejlepší nabídky podle ceny nebo platebních podmínek

Aukce

Tato strategie funguje podobně jako obálková metoda. Rozdíl pak je v tom, že zájemci o svých nabídkách vědí a mohou přihazovat. 

Hlavní charakteristiky:

• Zájemci vidí vzájemné nabídky
• Probíhá přes elektronický aukční systém
• Časově omezená doba trvání
• Možnost sledování průběhu online
• Maximalizace prodejní ceny
• Rovné podmínky pro všechny zájemce

Realizace aukce vyžaduje profesionální přístup a je prakticky nerealizovatelná bez odborné pomoci.

Open house

Tato strategie spočívá v otevřené pozvánce na prohlídky pro všechny a bez domluvy. Její výhoda je v tom, že se na návštěvu mohou zajít podívat i nerozhodnutí kupci, kteří by se jinak cítili smluvenou schůzkou zavázáni. Na prohlídce se pak mohou potkat s dalšími lidmi a získat dojem, že je o nemovitost zájem. 

Open house přináší několik výhod:

• Vytváří dojem vysokého zájmu o nemovitost
• Podporuje soutěživost mezi zájemci
• Přiláká i nerozhodnuté potenciální kupce
• Odstraňuje bariéru nutnosti individuální registrace
• Může vést k impulzivním rozhodnutím o koupi
• Šetří čas prodávajícího

2. Připravte nemovitost k prodeji

Dalším zásadním krokem prodejního procesu je příprava nemovitosti na prodej. Má totiž zásadní vliv na zisk z prodeje i jeho rychlost. Emoce prodávají. Pokud zájemce nemovitost zaujme, vyvolá v nich optimistické emoce a budou si v ní schopni představit svůj život, máte vyhráno. Čím atraktivnější nemovitost tedy budete nabízet, tím rychleji a za víc prodáte. 

2.1 Zvyšte atraktivitu nemovitosti home stagingem

Home staging je profesionální příprava nemovitosti k propagaci a prohlídkám. Jeho cílem není jen vylepšit vzhled, ale především vyvolat v potenciálních kupcích ty nejpozitivnější emoce. Není navíc nutné investovat do kompletní rekonstrukce - většina kupujících si chce nemovitost upravit podle vlastního vkusu.

Klíčové prvky home stagingu:

• Nová výmalba neutrálními barvami
• Opravy drobných vad (omítky, obklady, dlažby)
• Renovace podlahových krytin
• Profesionální úklid a organizace prostoru
• Vhodné dekorační prvky
• Využití příjemných vůní

Hlavní cíle homestagingu:

• Oslovit vzhledem co nejširší okruh zájemců
• Odstranit přebytečný a starý nábytek a osobní věci
• Vytvořit vzdušný a světlý prostor
• Zdůraznit potenciál nemovitosti

Pokud je nemovitost prázdná, zvažte zapůjčení základního nábytku - prázdné prostory působí často menší, než ve skutečnosti jsou. Profesionální homestagingové firmy nabízejí i možnost krátkodobého zapůjčení nábytku pouze pro účely fotografování.

Více se dozvíte v článku 9 tipů, jak na home staging.

2.2 Vytvořte profesionální fotografie

Aby váš inzerát uspěl mezi konkurencí na realitních serverech, musí na první pohled zaujmout. S tím pomohou právě profesionální fotografie. Ty na první pohled mohou přitáhnout pozornost zájemce natolik, že si váš inzerát prohlédne.

Spolupráce s profesionálním fotografem je dnes naprostou nutností. Profesionál disponuje potřebným vybavením - širokoúhlým objektivem, osvětlovací technikou a softwarem pro profesionální úpravu fotografií. Dokáže také poradit s výběrem hlavní fotografie, která má za úkol přitáhnout pozornost. Nafocení běžného bytu se pohybuje mezi 1000 až 4000 Kč.

2.3 Podpořte představivost vizualizací

Nespoléhejte se na představivost. Prázdný byt nebo dům bez nábytku nevyvolá tak pozitivní emoce a představy jako nově zařízená nemovitost. Potenciál nemovitosti si zájemci nedokáží představit ani z fotek staré nemovitosti před rekonstrukcí. Přesto nemusíte vždy udělat home staging. Občas stačí udělat virtuální home staging, jinými slovy digitální vizualizaci. Ta zájemcům ukáže, jak může nemovitost i její interiér vypadat, když do ní investují. 

Při této metodě se vezme skutečná fotografie od profesionálního fotografa a pomocí grafického programu se upraví a vizualizuje/ukáže se její budoucí stav. 

2.4 Upoutejte videoprohlídkou

U dražších nemovitostí se vyplatí investovat do profesionální videoprohlídky. Kvalitně zpracované video dokáže upoutat a vyvolat silné pozitivní emoce ještě před osobní návštěvou. Není výjimkou, že se zájemci do nemovitosti "zamilují" jen na základě videa. Zejména při prodeji domů nebo pozemků se velmi dobře osvědčují záběry pořízené dronem.

Důležité je však skutečně profesionální zpracování, které působí důvěryhodně. Videoprohlídka nemá smysl u běžného panelákového bytu před rekonstrukcí nebo bez vhodné prezentace průvodce prohlídkou.

2.5 Strhněte 3D virtuální prohlídkou

3D virtuální videoprohlídka (3D scan nemovitosti) je zvláště účinná při prodeji domů a bytů se složitější dispozicí. Umožňuje zájemcům projít si nemovitost virtuálně a vidět, jak ve skutečnosti vypadá a jak na sebe místnosti navazují. Pohyb je podobný jako v Google mapách. Díky této technologii přicházejí na skutečnou prohlídku lidé, kteří opravdu mají o nemovitost zájem, což šetří čas všem zúčastněným.

Nejrozšířenějším systémem pro virtuální prohlídky je Matterport, který využívají i největší realitní portály Sreality a iDnes.

2.6 Připravte také 2D a 3D půdorysy

Dalším klíčovým prvkem prezentace nemovitosti jsou profesionální 2D a 3D půdorysy. Půdorysy mohou ušetřit čas za zbytečné prohlídky - někteří zájemci chtějí vidět nemovitost kvůli ověření dispozice, přitom by jim stačilo prohlédnout si kvalitně zpracovaný půdorys.

Není nutné vytvářet složité technické výkresy s množstvím kót - stačí přehledné grafické zpracování, které si lze nechat zpracovat i specializovanými firmami za několik set korun.

2.7 Zaujměte textem inzerátu

Základ úspěšného prodeje je také profesionálně připravený text inzerátu. V záplavě inzerátů na inzertních portálech dává zájemce často na první dojem. Každý nedostatek je tak problém.

Efektivní text inzerátu musí být přesně zacílený na správnou cílovou skupinu (studenty, bezdětné páry, rodiny s dětmi atd.). Například:

• Pro rodiny s dětmi zdůrazněte dostupnost školek, škol, obchodů a klidnou lokalitu
• U menších bytů pro mladé vyzdvihněte dostupnost centra, MHD či metra, restaurací, barů a fitness center

5 zásad správně napsaného inzerátu

1. Používejte krátké věty
2. Text rozdělte do přehledných odstavců
3. Omezte používání trpného rodu (místo "dům byl zkolaudován" napište "proběhla kolaudace")
4. Vyhněte se prázdným přívlastkům (slova jako "krásný", "slunný", "vzdušný", "pěkný" nic neříkají - kvalitu bytu ukážou fotografie)
5. Odstraňte všechna slova, která nejsou pro význam věty podstatná

Vhodné je si nechat napsat text od AI, třeba od ChatGPT nebo Claude. Více jsme se tvorbou fotek, inzerátů i videí zabývali již ve článku 9 tipů, jak inzerovat nemovitost.

2.8 Vytvořte pro nemovitost web

Pro dražší nemovitosti je dnes kvalitní webová prezentace nezbytností. Hlavní výhodou samostatného webu je možnost prezentovat veškeré informace o nemovitosti. Realitní servery mají omezený prostor, zatímco na vlastním webu můžete:

• Detailněji popsat nemovitost
• Zdůraznit její přednosti
• Nahrát více fotografií a videí
• Přidat podrobnější popisky
• Prezentovat "příběh" nemovitosti
• Uvést detaily, které pomohou odfiltrovat nezaujaté zájemce

Další výhody vlastního webu:

• Snadné sdílení přes sociální sítě
• Možnost optimalizace pro vyhledávače (SEO)
• Potenciál získat návštěvníky z organického vyhledávání
• Vyčerpávající informace šetří čas při komunikaci se zájemci

K tvorbě webu pak můžete použít i platformy, které vám umožní použít zajímavé šablony a web sestavit z různých prvků jako nějakou stavebnici. Patří k nim třeba Wix, Squarespace, Webnode nebo třeba WordPress.com

3. Nezanedbejte marketing

Marketing je klíčem k rychlému a výhodnému prodeji. Už nestačí jen umístit inzerát na realitní server. Na trhu panuje silná konkurence a kvalita nabídek roste. Nemovitost se sice může prodat rychle i bez marketingu, otázkou ale je, zda za cenu, kterou byste si přáli.

3.1 Inzerujte na všech realitních portálech

Žádný prodej se neobejde bez inzerce na nejvýznamnějších realitních serverech. Placené portály sice vyžadují investici, ale bezplatné servery mají logicky velmi nízkou návštěvnost a malý dosah. V roce 2025 jsou nejnavštěvovanějšími servery Sreality a Reality iDnes. Tyto portály představují naprostý základ pro samostatný prodej. Není nutné inzerovat na desítkách serverů - většina z nich má minimální návštěvnost.

Nestačí však inzerát pouze umístit. Pro zachování viditelnosti je nutné ho pravidelně "topovat". Topování udržuje inzerát na předních pozicích a brání jeho propadnutí pod novější nabídky. Aktuální ceny (2025):

• Sreality: 60 Kč/den + 60 Kč za jedno topování
• Reality iDnes: 10 Kč/den + přibližně 10 Kč za topování

Platí pravidlo, že čím větší investice do marketingu, tím více potenciálních zájemců a vyšší šance na výhodný prodej.

3.2 Nezapomeňte na PPC kampaně

Využijte PPC kampaně na Google a na Seznamu. Tím se objevíte možným zájemcům při vyhledávání. Ideální je mít k tomu prodejní web nemovitosti a na ten v kampani odkazovat. Ale je to možné i s inzerátem. Bohužel bez specializovaných znalostí je složité kampaně správně nastavit a spravovat. Vhodnější je oslovit marketingové specialisty. 

3.3 Využijte k inzerci sociální sítě

Důležité je nabízet nemovitost také přes nejznámější sociální sítě, jako je Facebook, Instagram, YouTube a TikTok. Důležité je zde zaujmout v záplavě obsahu. Nejlépe fungují videa a obrázky.

Strategie propagace na sociálních sítích:

1. Sdílení na vlastním profilu s žádostí o další šíření
2. Využití skupin zaměřených na prodej nemovitostí
3. Cílení na známé a jejich kontakty
4. Snaha o maximální organický dosah přes sdílení a "lajky"

Bezplatná propagace má však omezený dosah a spoléhat se pouze na neplacené kanály není efektivní. Pravděpodobnost získání kupce pouze touto cestou je relativně nízká.

Placená propagace představuje sofistikovanější přístup. Vyžaduje však:

• Přesné zacílení na potenciální kupce (věk, vzdělání, lokalita, zájmy)
• Znalost práce s reklamním systémem
• Pravidelnou optimalizaci kampaní
• Sledování návratnosti investic

3.4 Účinná je také lokální propagace

Rozhodně nezapomeňte na propagaci v lokalitě nemovitosti. Tamní zájemci to místo znají, mají to tam blízko a mohou to tam mít rádi. Z těchto důvodů je pro ně taková nemovitost daleko atraktivnější než jiná a jsou za ni ochotni dát mnohem více. Často jde o:

• Sousedy hledající větší byt pro rostoucí rodinu
• Místní hledající byt pro své děti
• Místní obyvatele zvažující pořídit si menší byt po odchodu dětí
• Investory, kteří znají lokalitu a chtějí mít nemovitost poblíž

Efektivní lokální marketing zahrnuje:

• Osobní oslovení sousedů
• Umístění prodejní plachty
• Instalaci billboardů
• Oslovení lidí, kteří aktivně nehledají, ale mohli by změnit názor

Plachtu můžete umístit přímo na nemovitost, aby všichni v okolí věděli o prodeji. Reklamní plachta by měla být samozřejmostí zejména u:

• Rodinných domů
• Pozemků
• Chat a chalup
• Bytů ve velmi rušných lokalitách

Náklady na výrobu plachty se pohybují v řádu stokorun. Ve srovnání s realitními servery má tento způsob propagace sice nižší úspěšnost, ale rozhodně byste ho neměli zanedbat.

Více jsme se propagaci věnovali také ve článku 10 tipů, jak správně inzerovat nemovitost.

4. Jak na prohlídky a vyjednávání

Po přípravě nemovitosti a spuštění marketingové kampaně začnou přicházet první telefonáty od zájemců s žádostí o prohlídku. Mezi nimi budou jak seriózní zájemci, tak ti méně seriózní.

Důležité upozornění: Pokud se během prvních dvou týdnů neozve žádný skutečně seriózní zájemce (nepočítáme realitní makléře), nejspíš se stala někde chyba. Potenciální kupci sledují nabídky denně a měli by reagovat relativně rychle.

Prohlídky je nutné systematicky organizovat, jinak hrozí chaos, který může vést ke ztrátě důvěryhodnosti před zájemci. Je důležité:

• Vést přehled všech kontaktů
• Evidovat domluvené prohlídky
• Zaznamenávat zájem či nezájem
• Sledovat výsledky prohlídek

Na jednu nemovitost připadá v průměru 10 prohlídek, přičemž tento počet ovlivňuje:

• Typ nemovitosti
• Zkušenost při filtrování zájemců
• Spolehlivost zájemců v dodržování termínů

V této fázi byste měli mít již rozhodně připravené všechny dříve zmíněné dokumenty.

4.1 Vyfiltrujte zájemce hned po telefonu

Pro šetření času je zásadní před prohlídkami vyfiltrovat zájemce. Důležité je nejdříve odfiltrovat makléře a nenechat se nachytat tím, že mají kupce, ač nemovitost ani neviděli, či vám slibují vyšší prodejní cenu. A po nich odfiltrovat také "realitní turisty" a "zkoušeče", tj. lidi, co opravdu nemají zájem a ztráceli byste s nimi jen čas. 

Osvědčený postup k vyfiltrování zájemců je:

• Projít s každým zájemcem celý inzerát znovu (lidé často volají jen na základě fotek)
• Ověřit znalost základních parametrů nemovitosti
• Potvrdit, že lokalita i cena odpovídají jejich představám
• Vyjasnit specifika jako absence výtahu, sklepa či garáže
• Zjistit délku hledání nemovitosti a počet absolvovaných prohlídek
• Zjistit důvod koupě (stěhování za prací, rozrůstající se rodina atd.)
• Ověřit, kdo rozhoduje o koupi nemovitosti
• Zjistit způsob financování a jeho připravenost

Na základě těchto informací často dokážete rozpoznat toho, kdo má o koupi opravdový zájem (pročetl si důkladně inzerát a nemovitost je pro něj dosažitelná).  Známka seriózního zájmu je také aktivní komunikace a hodně otázek ze strany zájemce. 

4.2 Neukazujte nemovitost, ale prodávejte ji

Na prohlídce nejde jen o prezentaci nemovitosti, ale hlavně o její prodej. Klíčové je proto vzbudit při prohlídce v zájemcích důvěru a pozitivní emoce. Zájemce si totiž vytvoří rozhodující dojem během prvních několika minut, často dokonce sekund.

Negativní první dojem se překonává velmi obtížně - zbytek prohlídky pak slouží spíše k potvrzení počátečního negativního dojmu. Proto je důležité myslet na emocionální stránku již před prohlídkou - kvalitní home staging, profesionální fotografie, promyšlená vůně v prostoru a připravit se i marketingově. 

Nemovitost je totiž produkt jako každý jiný a platí pro ni stejné marketingové principy. Je třeba:

• Identifikovat konkurenční výhody oproti podobným nemovitostem
• Rozpoznat jedinečné přednosti nabídky
• Pochopit největší nevýhody a umět je přetavit ve výhody

Velkou chybou je myslet si, že cílem prohlídky je jen ukázat rozmístění místností. Prohlídka slouží především k zachycení tzv. nákupních signálů. Je důležité:

• Být spíše pozorovatelem než neustálým mluvčím
• Získat maximum informací o zájemcích
• Používat otevřené otázky
• Identifikovat skutečné potřeby zájemců
• Zdůrazňovat přednosti nemovitosti odpovídající těmto potřebám
• Rozpoznávat a odstraňovat případné bariéry prodeje

Pokud tedy například nemovitost potřebuje rekonstrukci, což může zájemce odradit, je dobré z toho udělat výhodu a nastínit jim třeba, že mají šanci si udělat rekonstrukci dle svých představ. Je jednoduše dobré zjistit jejich výtky, být na ně připraveni a dokázat je otočit ve výhody.

4.3 Dejte si pozor na to, co při prohlídce sdělujete

Během prohlídky buďte upřímní, ale zbytečně nesdělujte informace navíc. Příliš mnoho informací může:

• Vyvolat nejistotu u kupujícího
• Poskytnout informace využitelné proti vám
• Oslabit vaši vyjednávací pozici

Nikdy nezmiňujte:

• Jak dlouho nemovitost prodáváte
• Počet předchozích zájemců
• Důvod prodeje
• Stížnosti na sousedy nebo SVJ/BD
• Problémy se soužitím v domě
• Vaši finanční situaci
• Spěch s prodejem

4.4 Zaktivujte zájemce po prohlídce

Samoprodejci často pouze čekají, až se zájemci ozvou. Problém ale je, že většina zájemců není okamžitě rozhodnuta a zůstává pasivní. Proto je důležité, abyste jako prodávající byli přiměřeně aktivní a pomohli jim s rozhodnutím. Sami se obvykle ozvou pouze absolutně rozhodnutí zájemci. 

Doporučený postup po prohlídce:

1. Zavolejte zájemcům několik dní po prohlídce
2. Zjistěte jejich názor na nemovitost
3. Získejte zpětnou vazbu pro další prodej
4. Pokud budou mít k nemovitosti výhrady, nabídněte řešení

Díky tomu všemu bude mnohem pravděpodobnější, že od vás nemovitost opravdu koupí.

4.5 Prověřte si potenciální zájemce

Pokud již máte potenciální zájemce, na řadu přichází jejich prověření. Může se totiž stát, že vložíte naděje do zájemce, který teprve začne jednat o hypotéce a po týdnech čekání vám oznámí, že hypotéku nedostane. Vaše hledání tím může začít zcela znovu. Prověření je proto extrémně důležité.

Základní kroky při prověřování:

1. Zjistěte nejdřív jejich způsob financování (hypotéka, hotovost)
2. U hypotéky požadujte potvrzení od banky o předschválení úvěru
3. Preferujte zájemce s hotovostí nebo předschváleným úvěrem

4.6 Vyjednávejte o podmínkách prodeje

Máte bonitního zájemce, je čas na vyjednávání podmínek prodeje. Je třeba dohodnout:

• Podobu rezervační smlouvy
• Sankce za porušení smlouvy
• Způsob a termíny úhrady
• Podmínky kupní smlouvy
• Způsob financování

Nejdůležitější je vyjednávání o ceně. Prakticky každý zájemce se pokusí získat slevu. Dnešní kupující jsou informovaní a sebevědomí. Vyjednávání o ceně je podobné pokeru - hra s nulovým součtem a neúplnými informacemi. 

Klíčová pravidla:

• Nikdy neodkrývejte všechny karty
• Nesdělujte informace o finanční situaci
• Nezmiňujte časovou tíseň
• Vyhněte se zmínkám o délce prodeje
• Neříkejte, že nejsou další zájemci

Vše z toho může nahrát druhé straně a ta toho může využít. Třeba když se zmíníte, že musíte prodat, protože potřebujete peníze, může na poslední chvíli z ceny cuknout. Ví totiž, že už mu nebudete moc říct ne. A vy budete muset slevit.

Triky zájemců požadujících slevy:

• Cenová kotva - Zájemce záměrně nabídne výrazně nižší cenu. Po čase si prodávající na tuto nízkou cenu "zvykne" a zájemce následně nabídne o něco více. V tomto kontextu bude taková nabídka atraktivní, ač je stále pod původní cenou
• Časově omezená nabídka - Kupující stanoví časový limit pro svou nabídku, čímž vytváří umělý tlak na rychlé rozhodnutí a zvýší svou šanci, že koupí výhodně. Většina kupců ale nespěchá. 
• Kritika nemovitosti - Kupující vyjmenuje všechny nedostatky nemovitosti, aby si tak vytvořil prostor pro vyjednávání. Často k tomu využije "inspektory nemovitostí" a předkládání elaborátů o jejím technickém stavu. Zpravidla to bývá hlavně trik.
• Nedostatečný odhad banky - Zájemce vznese požadavek na slevu těsně před podpisem rezervační smlouvy. Může ho podpořit právě tvrzení, že mu banka udělala nedostatečný odhad a on na nemovitost hypotékou nedosáhne. Často může jít o pouhou taktiku.

Pokud se už rozhodnete pro slevu, nikdy neslibujte víc než polovinu požadované slevy. I na tu většinou zájemce přistoupí.

5. Smluvní dokumentace

Před přípravou kupní smlouvy musí být dohodnuty všechny klíčové podmínky prodeje:

• Prodejní cena a způsob úhrady (hotovost/hypotéka)
• Způsob úschovy peněz (advokátní/notářská/bankovní)
• Výše rezervační zálohy a případné sankce
• Existence zástavních práv a věcných břemen
• Rozsah prodávaného vybavení
• Termíny podpisu smluv a předání nemovitosti

5.1 Vytvořte rezervační smlouvu

Po ústní dohodě může následovat podpis rezervační smlouvy (RS). Touto smlouvou se prodávající zavazuje, že v určité lhůtě neprodá nikomu dalšímu danou nemovitost. Zákon nestanovuje povinné náležitosti této smlouvy. A ač ji často majitelé ani kupci nechtějí podepsat, chtějí rovnou kupní smlouvu, je to škoda. Přibližně 10 % dohodnutých transakcí se totiž nakonec neuskuteční a rezervační smlouva zajišťuje, aby se spíše uskutečnily.

Účelem rezervační smlouvy je:

• Písemně potvrdit ústní dohody
• Eliminovat případná nedorozumění
• Stanovit jasné podmínky prodeje
• Zajistit závazek obou stran

Součástí rezervační smlouvy je rezervační záloha. Její výše se běžně pohybuje mezi 3-5 %. Pokud od nákupu odstoupí kupující, rezervační záloha zpravidla propadá, pokud prodávající, vrací se. Když k prodeji dojde, o její výši se sníží kupní cena. Více jsme o tom psali ve článku Zjistěte vše potřebné o rezervační smlouvě.

5.2 Sepište smlouvu o smlouvě budoucí kupní

V některých případech je před kupní smlouvou vhodné uzavřít i smlouvu o smlouvě budoucí kupní (SSBK). Na rozdíl od rezervační smlouvy se v této smlouvě prodejce zavazuje nemovitost za daných podmínek prodat. Smlouva zavazuje obě strany ke splnění konkrétních podmínek, po kterých následuje podpis kupní smlouvy. Smlouva je navíc definována zákonem. 

Důležité body:

• Mít připravenou kupní smlouvu jako přílohu SSBK
• Nechat obě strany důkladně prostudovat znění
• Splnění podmínek SSBK zavazuje k podpisu kupní smlouvy

5.3 Najměte si advokáta na kupní smlouvu

Kupní smlouva je nejdůležitějším dokumentem celé transakce. Touto smlouvou stvrzujete celou transakci. Přestože existují vzory na internetu, není rozumné šetřit na právních službách. Vzory slouží pouze k obecné orientaci. Proto doporučujeme si k jejímu vypracování vždy najmout právníka. 

Kupní smlouva musí obsahovat:

• Jednoznačnou identifikaci obou smluvních stran
• Jednoznačnou identifikaci prodávané nemovitosti (podílu)
• Kupní cenu
• Způsob úhrady kupní ceny
• Datum splatnosti kupní ceny
• Způsob spolupráce během převodu vlastnických práv v katastru nemovitostí 

Kupní smlouva může obsahovat:

• Identifikaci všech právních i faktických vad nemovitosti
• Podmínky pro odstoupení od kupní smlouvy
• Pokutu za porušení podmínek kupní smlouvy
• Způsob převzetí nemovitosti
• Lhůtu pro převzetí nemovitosti

Více jsme o ní psali ve článku Kupní smlouva na nemovitost: vše, co potřebujete vědět.

5.4 Nebojte se zástavní smlouvy

Vzhledem k častému financování hypotékou je třeba řešit i zástavní smlouvu. Ta upravuje zřízení zástavního práva k nemovitosti ve prospěch banky. Tím banka získává právo k dané nemovitosti a v případě nesplácení hypotéky ji může prodat a dluh uhradit. Více jsme o tom psali ve článku Co je zástavní právo.

Proces zahrnuje:

• Přípravu zástavní smlouvy bankou
• Podpis zástavní smlouvy bankou, kupujícím i prodávajícím
• Vklad zástavního práva do katastru
• Uvolnění finančních prostředků z úvěru

Kdo uzavírá s bankou zástavní smlouvu?

Zástavní smlouvu podepisuje banka s oběma stranami. Je to proto, že v době uzavírání zástavní smlouvy nemovitost vlastní stále prodávající a po zakoupení ji bude vlastnit kupující. 

Častý problém nastává, když se prodávající zdráhá podepsat, protože stále nemá peníze za nákup, ale hrozí mu, že v případě nezaplacení peněz od kupce přijde o nemovitost. Proto je klíčové postup pro případ, kdy kupující nezaplatí, zanést do kupní smlouvy.

5.5 Trvejte na smlouvě o úschově

I při maximální důvěře mezi stranami určitě realizujte převod peněz přes úschovu. Nečekané události (např. úmrtí) mohou zkomplikovat celý proces - například když kupující pošle peníze, prodávající zemře a nemovitost přejde na dědice.

Nejběžnější typy úschovy:

• Advokátní (členové České advokátní komory)
• Notářská (dražší než advokátní)

Výhody advokátní úschovy:

• Nejpoužívanější varianta
• Termíny dohodnuté předem v rezervační smlouvě
• Jasně stanovené podmínky pro případ zamítnutí vkladu
• Přesně definovaný postup vrácení kupní ceny
• Požadavek složení celé částky před podáním návrhu na vklad
• Písemné potvrzení o složení kupní ceny

5.6 Jak přepsat nemovitost?

Vlastnické právo k nemovitosti v osobním vlastnictví se převádí zápisem v katastru. U družstevního vlastnictví se převádí pouze práva na užívání.

Postup při přepisu nemovitosti:

1. Po podpisu kupní smlouvy a složení peněz do úschovy podejte návrh na vklad na katastru nemovitostí
2. Pro zápis lze využít online aplikaci katastru
3. Do katastru přiložte kupní smlouvu s ověřenými podpisy a dva návrhy na vklad
4. Uhraďte kolek 2000 Kč
5. Získejte zpět jeden návrh s razítkem
6. Do 30 dnů katastr rozhodne o změně vlastnictví

Podpis vám mohou ověřit na poště s Czech POINTEM, Na obecním/městském úřadě nebo u notáře. Cena ověření na poště je 50 Kč.

Ihned po přepsání nemovitosti na katastru z úschovy dostanete peníze. Jsou ale i rychlejší způsoby, jak získat peníze. Patří k nim třeba dražba nebo okamžitý výkup nemovitosti, kdy získáte peníze dříve, v případě okamžitého výkupu dokonce v řádech hodin. Více jsme o tom psali ve článku Kdy dostanete peníze z prodeje nemovitosti.

6. Co udělat při předávání nemovitosti

Prodej nekončí převodem peněz. Následuje časově náročná administrativa, kterou je nutné vyřídit podle zákona.

Kupující musí dostat tyto dokumenty:

• Záruční listy a faktury
• Návody k zařízením
• Revizní zprávy (kotel, elektřina, plyn, komíny)
• Dokumentaci ke spotřebičům
• PENB (Energetický štítek)
• U domů navíc stavební a projektovou dokumentaci

Kupující musí dostat fyzicky nemovitost. K tomu je třeba:

• Vyklidit nemovitost
• Sepsat předávací protokol se seznamem vybavení, dokumentací, stavem měřidel, počtem klíčů, se zaznamenaným technickým stavem a fotodokumentací 

Prodávající musí dále: 

• Přepsat elektřinu a plyn
• Při prodeji domu je nutné se odhlásit i od odběru vody
• Odhlaste se i od internetu, TV a dalších služeb
• Zrušit trvalý pobyt na dané adrese

7. Splňte daňové povinnosti

Zásadní je po prodeji splnit všechny daňové povinnosti. Týká se vás daň z nemovitých věcí a daň z příjmu z prodeje nemovitosti.

Odhlášení daně z nemovitých věcí proběhne automaticky po podání daňového přiznání novým majitelem. Pro jistotu o tom ale informujte místní finanční úřad.

Zisk z prodeje nemovitosti, tedy rozdíl mezi nákupem a prodejem, pokud je nezáporný, musíte zahrnout do přiznání k dani z příjmu v následujícím roce. Lhůta je do konce března následujícího roku. Sazba je 15 % z příjmu, pokud zisk nepřekročí 36násobek průměrného příjmu. Pokud překročí, část, která překročí, zdaníte sazbou 23 %.

Od daně z příjmu budete osvobozeni, když:

• Vlastníte nemovitosti minimálně 5 let (10 let, pokud jste nemovitost získali po 1.1.2021)
• Bydlíte v ní těsně před prodejem alespoň 2 roky
• Získané peníze použijete k investici do vlastního bydlení
• Jste fyzická osoba a během vyměřených lhůt nepatřila do podnikatelského majetku

Více jsme o tom psali ve článku Jakou daň z prodeje nemovitostí zaplatíte v roce 2025.

8. Jak se liší prodej dle typu nemovitosti

8.1 Jaká specifika má prodej bytu

Jde zpravidla o nejjednodušší druh prodeje, o byty je největší zájem a jejich ceny podléhají menším výkyvům. Právě tohoto prodeje se od A do Z týkal výše sepsaný postup. Dále jsme se mu věnovali třeba i ve článku Jak prodat byt nebo dům bez realitky v roce 2025 nebo 7 zaručených tipů, jak rychle prodat nemovitost.

8.2 Jaká specifika má prodej družstevního bytu

Prodej družstevního bytu má svá specifika - neprodáváte nemovitost, ale převádíte členský podíl v družstvu. Přestože příprava bytu, marketing a prohlídky probíhají podobně jako u bytu v osobním vlastnictví, právní stránka je odlišná. Nepracujete s kupní smlouvou ani nevkládáte změnu do katastru nemovitostí. Pouze převedete družstevní podíl na kupujícího smlouvou o převodu.

Před zahájením prodeje je nutné:

• Zjistit podmínky převodu na družstvu
• Zkontrolovat stav anuity
• Získat potvrzení o členství v družstvu

Více jsme o tom psali v článku Prodej družstevního bytu: jak na to.

8.3 Jaká specifika má prodej domu

Prodej rodinného domu představuje komplexnější proces než prodej bytu. Důvodem je větší rozsah nemovitosti včetně přidružených prostor jako sklep, zahrada nebo garáž.

Pro úspěšný prodej domu je klíčové:

• Důkladné vyklizení interiéru včetně půdy a sklepa
• Odstranění nadbytečného nábytku
• Základní opravy a vymalování
• Úprava exteriéru včetně zahrady a terasy

První dojem hraje zásadní roli - upravená zahrada, čistá fasáda a příjemné venkovní posezení mohou významně ovlivnit rozhodování kupujících. Z tohoto důvodu se doporučuje načasovat prodej na teplejší měsíce. Tehdy zahrada bude kvést a budit lepší dojem.

Vzhledem k vyššímu riziku skrytých vad je vhodné si nechat vypracovat technickou zprávu od autorizovaného inženýra, která popíše stav nemovitosti a upozorní na případné závady a rizika.

8.4 Jaká specifika má prodej chaty nebo chalupy

Situace na trhu rekreačních nemovitostí se výrazně proměnila. Nejvyšší poptávka je po objektech, které nabízejí:

• Vlastní pozemek
• Klidnou lokalitu v přírodě
• Soukromí a samostatně stojící objekt
• Zahradu vhodnou pro pěstování
• Oplocení pozemku

Stav objektu již není hlavním kritériem - klíčová je lokalita, zejména:

• Chráněné krajinné oblasti
• Oblasti s nízkou zástavbou
• Lokality u vody
• Místa s dobrou dostupností

Při prodeji chaty nebo chalupy je třeba zohlednit několik specifických faktorů:

1. Sezónnost prodeje - Nejvyšší zájem je na konci zimy a začátku jara. Poptávka klesá s příchodem podzimu, proto je optimální načasování pro zahájení prodeje březen.
   
   
2. Přístupová cesta - Mnoho chat nemá vlastní přístupovou cestu. Právě nutnost průchodu přes cizí pozemek může komplikovat financování bankou. Proto je důležité mít před prodejem právní zajištění přístupu (služebnost cesty). Více o služebnosti třeba ve článku Co je to věcné břemeno.
   
   
3. Hranice pozemku - Častý problém je nesoulad skutečných a katastrálních hranic. Někteří majitelé využívají nebo oplocují i pozemky, které jim nepatří. Tyto nesrovnalosti je nutné řešit před prodejem, protože mohou při zjištění zabránit získání hypotéky zájemci, a tím zhatit prodej.

8.5 Jaká specifika má prodej pozemku

Při prodeji stavebního pozemku je, podobně jako u jiných nemovitostí, důležitá vizuální příprava. Pozemek by měl působit upraveně a prostorně. Před začátkem prodeje:

• Posekejte trávu a odstraňte nehezké křoví
• Ukliďte veškerý nepořádek (větve, kameny, odložené věci)
• U neoploceného pozemku viditelně označte jeho hranice
• Pořiďte kvalitní fotografie v příznivém počasí

Klíčové je prověření stavební připravenosti. Před zahájením prodeje zjistěte:

• Zda lze na pozemku skutečně stavět
• Případná omezení (ochranné pásmo vodních zdrojů, lesa)
• Vedení inženýrských sítí pod pozemkem
• Regulativy obce a aktuální územní plán
• Připravované změny v územním plánu

Praktické tipy pro prodej:

• Upozorněte předem na případné komplikace - většina kupujících využívá hypoteční financování a banka si vše prověří
• Zvažte možnost rozdělení většího pozemku na menší části
• Pamatujte, že u stavebního pozemku musí plátce DPH odvést 21% daň

Větší pozemek je možné před prodejem rozdělit na několik menších parcel. Pro takové rozdělení je však nutné splnit všechny zákonné požadavky a získat potřebná povolení.

Více jsme o tom psali v článku Jak prodat pozemek: kompletní průvodce.

9. Jak se liší prodej nemovitosti dle právních vad

Právní vady jsou problém a prodej nemovitosti často ztíží, zdelší a pro nezkušené mnohdy i kompletně znemožní. Proto je tu tento dodatek, jak prodat nemovitost i s některými právními vadami. 

9.1 Jaká specifika má prodej bytu s hypotékou

Prodej bytu zatíženého hypotékou je dnes běžnou záležitostí, přesto vyžaduje pečlivou přípravu a správný postup. Máte tři základní možnosti:

Splacení hypotéky před prodejem

• Nejjednodušší varianta, ale vyžaduje vlastní prostředky
• Při splacení k datu fixace ušetříte na poplatcích za předčasné splacení

Prodej i s hypotékou

• Vyžaduje souhlas banky i kupujícího
• Banka musí prověřit bonitu nového majitele
• Ne všechny banky tuto možnost nabízejí

Refinancování hypotéky

• Kupující si zařídí vlastní hypotéku
• Možnost získat výhodnější podmínky
• Původní hypotéka se splácí z nové

Ač je tento prodej běžný, je administrativně složitější, o takové nemovitosti je menší zájem a prodávají se za nižší cenu a déle. Více jsme o tom psali ve článku Jak prodat nemovitost s hypotékou nebo Jak prodat nemovitost se zástavou.

9.2 Jaká specifika má prodej bytu s nájemní smlouvou

Při prodeji nemovitosti s nájemcem počítejte s tím, že cena může být až o 20 % nižší než u nezatížené nemovitosti a že je o tyto nemovitosti menší zájem. Důvodem je přechod nájemní smlouvy na nového majitele - kupující přebírá všechny závazky původního pronajímatele a je vázán existující nájemní smlouvou. V ničem jiném se tento prodej neliší.

9.3 Jaká specifika má prodej nemovitosti s věcným břemenem

Věcné břemeno představuje významné omezení vlastnických práv. Toto omezení zůstává v platnosti i při změně majitele. Prodej nemovitosti s věcným břemenem je možný, ale musíte počítat s tím, že za často i výrazně nižší cenu a za delší dobu. 

Například nemovitost s věcným břemenem dožití, kdy musíte nechat v nemovitosti někoho dožít, může udělat prodej takřka nemožným. Více jsme o tom psali v článku Jak prodat nemovitost s věcným břemenem.

9.4 Jaká specifika má prodej nemovitosti s exekucí

Prodej nemovitosti v exekuci je možný, ale vyžaduje souhlas majitele i exekutora, případně dalších věřitelů. Zároveň je zde velké riziko dalších problémů spojených s exekucí, proto není tenhle prodej pro spoustu zájemců zajímavý. Nemovitost se prodává pod cenou a dlouho. 

Pro úspěšný prodej je nutné:

• Získat znalecký posudek na cenu nemovitosti
• Dodržet minimální prodejní cenu stanovenou posudkem
• V kupní smlouvě uvést lhůtu pro výmaz exekučních záznamů z katastru
• Zajistit souhlas exekutora se způsobem úhrady dluhů 

Více jsme o tom psali ve článku Jak prodat nemovitost v exekuci. 

9.5 Jaká specifika má prodej nemovitosti v insolvenčním řízení

Nemovitost v insolvenci může prodat pouze insolvenční správce na základě pokynu zajištěného věřitele. Majitel nemovitosti nemá v průběhu oddlužení právo s majetkem nakládat. Bez pokynu věřitele není prodej možný. 

Více jsme o tom psali ve článku Insolvence: vše, co potřebujete vědět.

9.6 Jaká specifika má prodej nemovitosti ve spoluvlastnictví

Bez dohody spoluvlastníků je prodej velmi komplikovaný. Zákon poskytuje předkupní právo ostatním spoluvlastníkům po dobu 6 měsíců od nabytí dědictví. Po této době lze podíl prodat, ale bez souhlasu ostatních spoluvlastníků často jen za výrazně nižší cenu.

Více jsme o tom psali ve článku Jak prodat spoluvlastnický pod