Zajímá vás, co to je a jaký význam má rezervační smlouva na byt, družstevní byt nebo třeba dům? Zjistěte v našem článku, k čemu slouží, na co si dát pozor, jaké jsou možnosti odstoupení od rezervační smlouvy na nemovitost i mnoho dalšího.
Co je to rezervační smlouva na byt nebo dům a k čemu slouží?
Rezervační smlouva je dokument, na jehož základě se prodávající zaváže v budoucnu nemovitost za daných podmínek prodat a kupující koupit. To je zpravidla podmíněné rezervačním poplatkem, který kupující při podpisu rezervační smlouvy zaplatí.
Díky rezervační smlouvě má prodávající jistotu, že kupující myslí nákup nemovitosti vážně a z obchodu na poslední chvíli nesejde. Kupující má naopak jistotu, že prodávající rezervovanou nemovitost po smluvenou dobu nikomu jinému neprodá. Zároveň je rezervační smlouva důležitá při jednání s bankou o úvěru. Banka chce totiž ve většině případů předložit k jednání o hypotéce alespoň uzavřenou rezervační smlouvu.
Co vše zpravidla rezervační smlouva obsahuje?
Rezervační smlouva není upravena zákonem, přesto by měla být rozhodně písemná a měla by obsahovat určité náležitosti. Jaké jsou?
Obsah rezervační smlouvy:
- Identifikace smluvních stran – jméno, adresa, rodné číslo apod. kupujícího i prodávajícího,
- Specifikaci nemovitosti – jednoznačné určení rezervované nemovitosti,
- Informace o rezervačním poplatku – kolik a kam se platí,
- Znění kupní smlouvy – obě strany budou již dopředu vědět, jak bude vypadat budoucí kupní smlouva, jaká bude kupní cena a jaký bude způsob a termín její úhrady a předání bytu,
- Doba trvání rezervační smlouvy – určení, jak dlouho bude nemovitost rezervovaná,
- Práva a povinnosti smluvních stran – podmínky odstoupení od smlouvy, smluvní pokuta, podmínky vrácení rezervačního poplatku apod.
- Termín podpisu kupní smlouvy
Jaká bývá výše rezervačního poplatku?
Výše poplatku je na domluvě mezi prodávajícím a kupujícím, zpravidla ale bývá mezi 3-5 % z kupní ceny nemovitosti. Poplatek hradí prodávající a výše tohoto poplatku se při uzavření kupní smlouvy odečítá od kupní ceny nemovitosti. Při zrušení nákupu ze strany zájemce rezervační poplatek často propadá.
Jaký je rozdíl mezi dvoustrannou a trojstrannou rezervační smlouvou?
Když uzavíráte rezervační smlouvu bez realitky pouze mezi prodávajícím a kupujícím, jedná se o dvoustrannou rezervační smlouvu. Pokud ale prodáváte s pomocí realitní kanceláře, měla by být rezervační smlouva trojstranná a uzavřít by ji navzájem měli prodávající, kupující a realitní zprostředkovatel.
Rezervační smlouva by rozhodně neměla být uzavřena pouze mezi kupujícím a realitním zprostředkovatelem, vždy na ní musí figurovat kupující a vlastník nemovitosti. V opačném případě je taková smlouva neplatná. Přesto takové rezervační smlouvy stále některé realitní kanceláře uzavírají. Pozor na to.
Rezervační smlouva: na co si dát pozor?
Jako každá smlouva i rezervační může přinášet mnoho úskalí. Jaké jsou ty nejdůležitější?
- Dostatečná doba platnosti – dlouhá doba rezervace je nutná k tomu, abyste byli jako kupující schopni zajistit potřebné peníze na koupi nemovitosti.
- Rezervační poplatek posílat jen do úschovy – důležité je, aby číslo účtu, kam bude kupující posílat rezervační poplatek, nebylo soukromé. V takovém případě ho totiž může prodejce podvést. Bezpečnější je uvést účet nezávislé advokátní nebo třeba bankovní úschovy, která bude dodržovat přesně dané sjednané podmínky.
- Postup při zamítnutí hypotéky – často se také může stát, že jako kupující máte zájem o nemovitost, ale banka vám zamítne půjčení peněz. Tento případ je dobré zanést do rezervační smlouvy, abyste bez vlastního zavinění nepřišli o rezervační poplatek.
Na co si dát pozor při podpisu rezervační smlouvy?
Jako kupující rezervační smlouvu rozhodně nepodepisujte dříve, než si budete koupí naprosto jistí. Pokud byste si totiž nákup rozmysleli, zpravidla přijdete o rezervační poplatek. Podepsat také doporučujeme až poté, co si nemovitost z právního a technického hlediska důkladně prověříte a víte, že vás nečeká žádné nemilé překvapení.
Rozhodně se do podpisu rezervační smlouvy nenechte ani tlačit, což často dělají realitní makléři s odůvodněním, že jsou zde i další zájemci, kteří ji klidně ihned podepíší. Často se v takových případech může stát, že je rezervační smlouva sepsána velmi nevýhodně pro kupujícího a můžete se jejím podpisem třeba i zavázat k pozdějšímu uzavření neférové smlouvy. Rozhodně si proto rezervační smlouvu důkladně přečtěte a určitě neprohloupíte, když ji necháte zkontrolovat i svým právníkem.
Liší se nějak rezervační smlouva na družstevní byt od smlouvy na byt?
Smlouva se liší jen v definici nemovitosti v rezervační smlouvě. V případě družstevního bytu totiž nekupujete nebo neprodáváte byt, ale podíl v družstvu, který vás opravňuje k nájmu daného bytu. Právě to tam musí být zaneseno. Více jsme o tomto rozdílu psali již ve článku Jaký je rozdíl mezi družstevním bytem a bytem v osobním vlastnictvím.
Uzavírá se také rezervační smlouva na pronájem bytu?
Někdy se také uzavírá i rezervační smlouva na pronájem bytu. Také zde může být riziko, že se zájemce nakonec nenastěhuje, popř. nájemce pronajme jinému. Spíše se ale rovnou podepisuje smlouva o pronájmu. Při pronájmu se totiž nikdy nejedná o žádnou vysokou položku, tj. není třeba řešit úvěr ani hypotéku. Zároveň často místo rezervace platíte kauci o velikosti třeba dvou nájmů.
Jaké máte možnosti pro odstoupení od rezervační smlouvy na nemovitost?
Odstoupit od rezervační smlouvy můžete jako kupující i prodávající obvykle do 14 dnů bez udání důvodu. Jestliže ale ve smlouvě chybí informace o šanci odstoupit do 14 dnů, lhůta je automaticky prodloužena na 1 rok.
V případě, že budete chtít od smlouvy odstoupit později, můžete to udělat pouze z důvodů, které jsou v ní stanovené, nebo ze zákonných důvodů. V případě důvodů, které nejsou ve smlouvě ani v zákonně, vám ale jako kupujícímu hrozí ztráta rezervačního poplatku a jako prodávajícímu např. platba smluvně definovaných pokut.
Ze zákona pak nesmí ani jedna ze stran nějak podstatně porušit smlouvu, v opačném případě může druhá strana od smlouvy ihned odstoupit. Podstatné porušení je takové porušení, o kterém kdyby druhá strana věděla před uzavřením, smlouvu by neuzavřela. Obvykle jde o špatný technický stav nemovitosti, například její neobyvatelnost, o skryté vady, věcná břemena nebo finanční závazky.
Odstoupení od smlouvy napište písemně a nechte doručit doporučeným dopisem. Odstoupení nabude účinnosti právě až doručením druhé straně.
Další z možností odstoupení od rezervační smlouvy na nemovitost je také dohoda o ukončení rezervační smlouvy. Ta přichází v úvahu jen tehdy, když se obě strany na odstoupení od smlouvy dohodnou a svými podpisy toto odstoupení stvrdí.
Je vhodné použít na vytvoření rezervační smlouvy nějaký vzor?
Takový způsob vytvoření rezervační smlouvy nedoporučujeme. Každý prodej je specifický a bude mít specifická pravidla a podmínky, které je třeba ve smlouvě uvést. Stažením si nějakého vzoru můžete snadno na něco důležitého zapomenout a následně se dostat do problémů. Spíše si vždy smlouvu nechte alespoň překontrolovat právníkem.
Rezervační smlouva je jen jedna fáze z dlouhého prodeje. Jde to naštěstí jinak
Již rezervační smlouva skýtá pro prodávajícího i kupce nejedno úskalí. Pokud jste navíc prodávající, je to jen jedna fáze z rozsáhlého prodeje, kam patří propagace a prezentace nemovitosti, prohlídky, vyjednávání a tvorba kupní smlouvy na nemovitost. V případě že nemáte čas a chcete hodit starosti za hlavu, jde to naštěstí i jinak.
Řešením může být třeba i služba okamžitý výkup nemovitosti. Jde o službu, kdy od vás firma v řádově desítkách hodin vykoupí nemovitost a odešle vám peníze na účet. Administrativa i právní náležitosti jsou zdarma. Zádrhel nejsou ani problematické nemovitosti nebo nemovitosti s právními vadami. Více jsme o tom již psali v článku Výkup nemovitosti – vše, co potřebujete vědět.
Chcete vědět více o rezervační smlouvě, nebo nechat prodej nemovitosti na nás? Ozvěte se.