Víte, jakých 10 nejčastějších chyb děláte při prodeji nemovitosti?

Chcete prodat nemovitost a váháte, jestli to zkusit samoprodejem, nebo si nechat pomoci? Zjistěte, jakých 10 nejčastějších chyb se prodejci dopouští při prodeji nemovitosti. Dle toho se pak snáze rozhodnete, zda je samoprodej opravdu to pravé pro vás. Pojďme na to.

1. Špatné nastavení prodejní ceny nemovitosti

Nejčastější chybu dělají prodejci nemovitostí při určování prodejní ceny. Obvykle ji totiž určují podle ceny podobných nemovitostí ve stejné lokaci na inzertních portálech. To je ale velký omyl. Z cen na inzertních portálech totiž nepoznáte, jestli je daná cena dobře zvolená, ani zda prodejce nakonec nemovitost za danou cenu opravdu prodal. Inzerát tam totiž může viset klidně i měsíce, kupec se může domluvit s prodejcem na slevě, popř. prodejce může kupce lákat nízkou cenou, aby je následně nechal o nemovitost navyšováním ceny bojovat.

Reálné ceny zjistíte pouze z katastru nemovitostí, cenových map nebo třeba z databází realitních kanceláři. Pro správné určení ceny je ale důležité do jejího odhadu zanést i další faktory, které cenu ovlivňují. Patří sem například prezentace, propagace, materiál nemovitosti, její stav, stáří, přesné dispozice, občanská vybavenost v okolí, vybavení a mnoho dalšího. Více jsme o tom psali v článku Odhad ceny domu a bytu.

2. Špatná příprava nemovitosti k prodeji

Další chybou je zanedbání prvního dojmu, který je pro prodej domu nebo bytu zásadní. Je tedy třeba již od počátku vyvolat v kupci pozitivní emoce. Před prodejem nemovitosti je proto vhodné do jejích úprav investovat nějaký čas a peníze.

Určitě se ji vyplatí vymalovat, opravit ty nejviditelnější vady, uklidit, odstranit z ní všechno přebytečné, staré a nehezké vybavení a celkově ji zatraktivnit a zútulnit. Pokud má nemovitost zahradu, ani na tu nezapomeňte. Více jsme o tom psali v článku 9 tipů, jak na home staging.

Větší investice jsou na zvážení. Některé z nich se rozhodně mohou vyplatit a zvýší cenu nemovitosti klidně i o statisíce, jiné již tolik ne. Obvykle to ale dokáže rozhodnout spíše člověk se zkušenostmi.

Ale i v případech, kdy se větší investice nevyplatí, existuje řešení, jak ukázat plný potenciál nemovitosti. Tímto nástrojem je virtuální home staging nebo vizualizace. Necháte si jednoduše vytvořit obraz toho, jak by to tam mohlo vypadat. Kupec si díky těmto fotkám nebo videu dokáže lépe představit budoucí vzhled a spíše se do nemovitosti zamiluje.

3. Špatná prezentace nemovitosti

Další chybou při prodeji nemovitosti je také to, že atraktivní nemovitost nedokážete na internetu svůdně prezentovat. Bez takové prezentace se na ni totiž nikdo nepřijde podívat a nikdo ji nekoupí. K atraktivní prezentaci slouží profesionální fotky, videa, 2D a 3D půdorysy, vizualizace, virtuální prohlídky nebo virtuální home staging. Rozhodně nic z toho nedoporučujeme dělat sami, pokud se v tom nevyznáte. Mohlo by to prodeji spíše uškodit.

Důležitý je samozřejmě také text inzerátu, který by měl ihned zaujmout, obsahovat všechny důležité informace a být čtivý. Více jsme o prezentaci psali ve článku Jak inzerovat nemovitost.

4. Špatná propagace nemovitosti

Chybou je také podcenění propagace. I když totiž do této fáze uděláte vše dobře, špatná propagace může vše pokazit. Jakmile totiž svou nabídku nedostanete k potenciálním kupcům, máte smůlu. K inzerci byste proto měli využít nejznámější sociální sítě, všechny důležité realitní portály u nás (topování inzerátů) i oslovení potenciálních kupců v okolí.

Nestačí jednoduše jen tak někam inzerát dát a čekat zázrak. Bez správné propagace budete mít totiž málo zájemců, tj. zpravidla prodáte pomaleji, za míň, nebo dokonce vůbec. Více jsme o propagaci psali ve článku Jak správně inzerovat nemovitost.

5. Špatný výběr zájemců

Prodejci dále chybují při prodeji nemovitosti také ve výběru zájemců. Již dopředu je důležité selektovat zájemce, kteří nemají opravdu zájem, od těch, co ho mají. Ušetříte tím spoustu času při prohlídkách i jednáních.

Často se totiž může stát, že si zájemce inzerát ani pořádně nepřečte. Ujistěte se tedy, že zájemce ví o všech charakteristikách nemovitosti, souhlasí s prodejní cenou apod. Zjistěte také, jakým způsobem by chtěl koupi financovat, zda má hotovost, nebo má předschválenou hypotéku na určitou výši. O tom, že může získat hypotéku chtějte i potvrzení.

Takto snadno vyselektujte všechny, kteří by nakonec stejně odstoupili nebo by si nemovitost nemohli ani pořídit, a začnete se zabývat jen těmi vážnými. Časová a ve finále i finanční úspora je zřejmá.

6. Špatné vedení prohlídek nemovitosti

Častý omyl přichází také s prohlídkami nemovitostí. V prohlídce rozhodně nemá jít jen o ukázku nemovitosti, ale zejména o finální etapu jejího prodeje. Je to totiž poslední šance kupce opravdu přesvědčit.

Základ je ptát se na to, co by si kupující přál, jaké jsou jeho tužby, ale i na pochybnosti a problémy, které s nemovitostí dosud může mít. Prodej nemovitosti pak spočívá právě v tom, že mu ukážete, jak by jeho tužby nemovitost mohla naplnit, popř. se snažíte jeho problémy a pochybnosti vyvrátit.

Rozhodně ale nedělejte tu chybu, že byste kupci říkali o svých důvodech k prodeji. Pokud jste třeba v nouzi, může toho využít ve svůj prospěch, zdržovat prodej nebo nabídnou na poslední chvíli nižší cenu.

7. Špatná znalost zákonů

Mnoha prodávajících též dělá chybu v tom, že neznají své povinnosti a jejich podceněním nebo nesplněním zbytečně riskují statisíce. Věděli jste třeba, že k nemovitosti musíte vždy dodat stavební dokumentaci k domu a průkaz energetické náročnosti budov? Za nesplnění toho druhého vám dokonce hrozí pokuta až 100 000 Kč!

Také jste dle zákona zodpovědní za skryté vady nemovitosti až 5 let od jejího prodeje. Důležité je tedy nechat vždy nemovitost překontrolovat na skryté vady. Jinak vám hrozí, že při jejich odhalení budete muset za prodej poskytnout často i velmi vysokou slevu.

Poslední překvapení může nastat, když zjistíte, že musíte za prodej nemovitosti platit daň z příjmů. Dobře si proto zkontrolujte podmínky, za jakých tuto daň nemusíte zaplatit. Může se totiž lehce vyšplhat až do statisíců. Více jsme o daních psali ve článku Jakou daň z prodeje nemovitosti zaplatíte v roce 2024.

8. Špatná nebo žádná prodejní strategie

Také špatně zvolená prodejní strategie může snížit možný zisk z prodeje nemovitostí, prodloužit prodej nebo třeba znemožnit naplnění důvodu, z jakého prodáváte. Jednoduše, když máte finanční problémy a potřebujete prodat hned, budete volit jinou strategii, než když máte dostatek času a nic vás do prodeje netlačí.

Jaké mohou být prodejní strategie?

• Samoprodej – máte zkušenosti s prodejem a dostatek času
• Prodej s pomocí realitní kanceláře – nemáte zkušenosti s prodejem, máte méně času, chcete se vyhnout chybám a máte klasickou nemovitost bez právních vad (hypotéka, exekuce, dluhy)
• Okamžitý výkup nemovitosti – potřebujete prodat v řádech dnů za férovou cenu, máte finanční problémy nebo máte nemovitost s právními vadami

Více jsme psali třeba i v článku Jak prodat nemovitost v roce 2024.

9. Špatná administrativa

Mnoho prodejců chybuje také ve smlouvách. Často si říkají, že bude stačit jen nějaký vzor rezervační nebo kupní smlouvy stažený z internetu. Ale není tomu tak. Taková smlouva může obsahovat chyby, popř. nebude přesně odpovídat nemovitosti a podmínkám, za kterých byste si přáli prodat. Problém je na světě. Důrazně proto doporučujeme nechat smlouvy na profesionálech.

10. Špatné zajištění platby

Poslední a často tragickou chybou při prodeji nemovitosti je špatné zajištění platby. Ač by to již mělo být samozřejmostí, pořád jsou lidé, kteří nevyužívají při převodu peněz za nemovitost úschovu. Správné byste nejdřív měli podepsat kupní smlouvu, kupující by měl dát peníze za nemovitost do bankovní, advokátní nebo notářské úschovy a poslat vám potvrzení. Vy následně dáte návrh na převod nemovitosti s podepsanou kupní smlouvou na katastr nemovitosti. Jakmile bude nemovitost převedená, dostanete z úschovy peníze. Vše.

Vyhnout se chybám není tak těžké

Úspěšně prodat a vyhnout se všem chybám při prodeji nemovitosti je zejména pro laika velmi složité. Přesto je zde další cesta. Tou je například využití profesionálů. Na první pohled se sice může zdát, že takto získáte méně, zejména u lajků to ale zpravidla vůbec není pravda. Hlavně ti totiž do prodeje budou muset investovat enormní množství času, aby vše udělali, a navíc riskují, že kvůli chybám ještě mnoho času a financí ztratí.

Pokud pak chcete navíc prodat z jakýchkoliv důvodů ihned, může vám přijít vhod zejména služba Okamžitý výkup nemovitosti. Například my v Zpasti od vás dokážeme do několika dní vykoupit i nemovitost s právními vadami (hypotéka, exekuce, dluhy) až za 92 % její tržní ceny a peníze vyplatit již do 48 hodin od podpisu smlouvy.

Kromě rychlosti se ale zdarma postaráme o všechny právní problémy spojené s nemovitostí i administrativu. Na vás bude jen navržené řešení odsouhlasit. Okamžitý výkup je tedy způsob, jak z prodejního maratonu udělat snídani s kávou. Více jsme o něm psali v článku Kompletní průvodce výkupu nemovitostí.

Chcete vědět více o chybách při prodeji nemovitosti, nebo byste to rádi hned nechali na nás? Ozvěte se.