Jakou daň z prodeje nemovitosti zaplatíte v roce 2022?

23. únor 2022
8 min

Pokud chcete nemovitost koupit nebo prodat, zásadní otázka jsou daně. Špatně vyplněné daňové přiznání vás totiž může přijít pěkně draho. Víte, jaké daně v případě nákupu či prodeje nemovitosti musíte v roce 2022 zaplatit? Vše potřebné se dozvíte níže.

Daň z nabytí a z převodu nemovitosti a dědická daň je zrušená

Máme pro vás dobrou zprávu, daň z nabytí nemovitosti, daň z převodu nemovitosti i dědickou daň již nějaký ten čas nemusíte platit. Daň z nabytí nemovitosti byla zrušena v roce 2020 a zbylé dvě daně v roce 2014. Se zrušením povinnosti platit tyto daně samozřejmě zanikla i povinnost podávat přiznání k této dani.

Daň z příjmu z prodeje nemovitosti

Daň z příjmu z prodeje nemovitosti je jediná daň, která se vás může v roce 2022 týkat. Setkáte se s ní při prodeji nemovitosti v osobním vlastnictvím i při prodeji družstevního bytu a jedná se o klasickou daň z příjmu. Souvisí tedy se ziskem z prodeje, který vypočítáte z rozdílu mezi cenou, za kterou jste původně nemovitosti pořídili, a cenou, za kterou jste ji prodali.

Kdo platí daň z prodeje nemovitosti?

Daň z příjmu z prodeje nemovitosti hradí vždy prodávající nemovitosti, pokud nebyl z nějakého důvodu z její platby osvobozen. Daň z příjmu též zaplatíte, když jste prodaný majetek zahrnuli do obchodního majetku.

Kdy se neplatí daň z prodeje nemovitosti?

Daň z prodeje nemovitosti neplatíte, pokud jste fyzická osoba a splňujete alespoň jednu ze čtyř zákonných podmínek osvobození od daně z příjmu z prodeje nemovitosti.

daň z prodeje, kdy se neplatí

Jaké podmínky to tedy jsou?

  • Pokud vlastníte nemovitost 5, popř. 10 let – Daň z příjmu neplatíte, pokud mezi dnem, kdy jste vložili návrh na převod nemovitosti či družstevního bytu do katastru nemovitostí, a dnem návrhu nového majitele na vklad uběhlo 5 nebo 10 let. Dva časové intervaly jsou zde proto, že v roce 2021 byla délka vlastnění nemovitosti prodloužena z pěti na deset let. Deset let však platí pouze pro nemovitosti, které jste získali po 1. lednu 2021.

    Výhodu mají ti, kteří nemovitost zdědili od příbuzného v přímé linii, tedy od prarodiče, rodiče apod. V takovém případě se do doby, po kterou nemovitost vlastníte, započítává i doba, po kterou nemovitost vlastnil váš příbuzný. Pokud třeba otec vlastnil nemovitost deset let, můžete nemovitost po zdědění ihned prodat a nemusíte platit daň z příjmů.

  • Pokud v nemovitosti bydlíte alespoň 2 roky před prodejem – Další způsob, jak se vyhnout platbě daně, je, když v nemovitosti bydlíte minimálně dva roky těsně před samotným prodejem. Neplatí to ale pro družstevní byty. Jestliže je nemovitost součástí společného jmění manželů, ke splnění podmínky stačí, aby v nemovitosti žil alespoň jeden z nich.

    Jako důkaz vašeho pobytu tam nemusí sloužit pouze trvalé bydliště zapsané v občanském průkazu. Doložit ho můžete také například vám adresovanou došlou poštou, výpisy z banky, tím, že byly energie, internet či telefon přihlášeny na vás apod. Někdy může úplně stačit čestné prohlášení souseda.

  • Pokud využijete peníze získané prodejem na řešení vlastního bydlení – Další způsob, jak se vyhnout dani z příjmu z prodeje nemovitosti je použít všechny prodejem získané finance k řešení vlastního bydlení. Také v tomto případě musíte v prodané nemovitosti těsně před prodejem bydlet.

    Podle zákona o dani z příjmu si pak za získané peníze můžete pořídit byt nebo dům, můžete je využít ke stavbě nemovitosti nebo na její rekonstrukci. Můžete je také využít i na nákup pozemku, na kterém bude stavba zahájena, a může se jednat i o splacení úvěru, který jste použili na financování bytových potřeb. Vždy však bytová jednotka nesmí zahrnovat jiný nebytový prostor než sklep, garáž, popř. komoru.

    Peníze musíte takto investovat do jednoho roku od momentu, kdy vám přišly na účet. Platbě daně se ale vyhnete i tehdy, když jste odpovídající finanční částku na stejné účely použili již v době jednoho roku před tímto prodejem. V tomto případě však je třeba přijetí peněz oznámit finančnímu úřadu a prokázat jejich vhodné využití.

  • Pokud peníze z prodeje družstevního podílu využijete k řešení vlastního bydlení – Stejně jako v případě prodeje nemovitosti budete osvobozeni od daně z příjmu, pokud využijete všechny finance k uspokojení vlastních bytových potřeb. Na rozdíl od prodeje nemovitosti však v družstevním bytě nemusíte těsně před prodejem bydlet.

Pokud splňujete některou z těchto podmínek, nemusíte prodej nemovitosti a zisk vůbec zahrnout v následujícím roce do svého daňového přiznání. To však neplatí, pokud jste zahrnuli nemovitost do obchodního majetku, popř. tam byla někdy alespoň na chvíli zahrnuta v započítávaném časovém intervalu. Platbě daně se mohou vyhnout pouze fyzické osoby.

Jak snížit daň z prodeje nemovitosti?

Daň z prodeje nemovitosti lze snížit o náklady či poplatky, které byly spojené s přípravou nemovitosti k prodeji. Může sem patřit třeba provize makléři, který nemovitost prodal, nebo poplatky na drobné opravy, úklid, vyklízení apod.

snížení daně z prodeje nemovitosti

Jak se počítá daň z prodeje nemovitosti?

Sazba daně z příjmu z prodeje nemovitosti činí v případě fyzické osoby 15 % nebo 23 % ze zisku z prodeje. Přičemž tato sazba se mění v závislosti na celkové výši zisku. Pokud výše vašich zisků nedosahuje 48násobku průměrné mzdy, platí pro vás 15% sazba daně. Pokud ale výše vašich zisků přesahuje 48násobek průměrné mzdy, vše, co tento 48násobek průměrné mzdy přesahuje, vám bude zdaněno 23 %. Jak to v realitě vypadá?

Pokud například koupíte nemovitost za 2 milióny korun a prodáte ji za 4,5 miliónů korun, váš zisk z prodeje se rovná 2,5 miliónů korun. Průměrná mzda pro rok 2022 pak dosahuje částky 38 911 korun, což znamená, že její 48násobek má hodnotu 1 867 728 Kč. Vše do výše 1 867 728 korun vám tedy bude zdaněno 15 % a vše nad tuto částku (632 272) bude zdaněno 23 %.

Nezapomeňte však, že do finální částky, dle které se určuje sazba, se počítají všechny vaše zisky za ten rok, nikoliv jen zisky za nemovitost. Při přechodu do druhé daňové sazby vám tak tedy spadnou i vaše obvyklé pracovní zisky.

Kdy odevzdat daňové přiznání k dani z prodeje nemovitosti?

Zisk z prodeje nemovitosti zahrňte do daňového přiznání, které odevzdáváte do konce března následujícího roku, přičemž příjem z prodeje bude vaše prodejní cena a výdaj bude cena, za kterou jste původně nemovitost získali.

V případě, že jste původně nabyli nemovitosti bezúplatně, doplníte cenu znalecky zjištěnou plus výdaje na opravy a rekonstrukci. Pokud jste nemovitosti zdědili, doplníte cenu uvedenou v rozhodnutí soudu o dědictví. V případě daru určí cenu znalecký posudek dle obvyklé ceny z doby darování.

Daňové přiznání

Kdy při prodeji nemovitosti platíte DPH?

DPH se vás netýká, pokud jste fyzická osoba, která není plátcem DPH. Při prodeji domu, bytu nebo pozemku si tak DPH započítáte pouze tehdy, když jste například developeři, prodejci staveb a pozemků. Také zde je však několik podmínek, díky kterým se můžete DPH z prodeje nemovitosti vyhnout.

  • DPH neplatíte při prodeji po 5 letech od dokončení nemovitosti – Pokud jste tedy vystavěli nemovitost před více než 5 lety, DPH již z jejího prodeje neplatíte.
  • DPH při prodeji neplatíte 5 let od dokončení zásadní kolaudace – Od roku 2016 platí nové pravidlo na platbu DPH: pokud jste na nemovitosti provedli natolik zásadní rekonstrukci, že byla potřeba nová kolaudace, jste opět povinni platit DPH, i když od její výstavby uběhlo pět let. Jestliže ale od této kolaudace uběhne pět let, jste od platby osvobozeni a můžete nemovitosti prodat bez platby DPH.

Kdy platíte DPH z pozemků?

Existují jen dvě situace, kdy jste povinni daň z přidané hodnoty z pozemku zaplatit. Které to jsou?

  • Pokud pozemek patří ke stavbě – Když pozemek patří ke stavbě, z které musíte zaplatit DPH, platíte ho i za pozemek. Sníženou sazbu DPH 15 % platíte u pozemku patřících k sociálním bytům a domům a 21 % u zbývajících případů.
  • Pokud se jedná o stavební pozemek – Za prodej stavebních pozemků platíte DPH ve výši 21 %. Mezi stavební pozemky patří i pozemky, které byly či jsou předmětem stavebních prací nebo správních úkonů za účelem zhotovení této stavby. Náleží sem ale i pozemky, v jejichž okolí někdo dělal stavební práce. Jedná se tedy i o pozemek, který má na hranici zavedené inženýrské sítě.

Chcete mít daně při prodeji nemovitosti bez problémů?

Jak tedy můžete vidět, tématika daní není jednoduchá a v platbě daně spojené s prodejem nemovitosti lze udělat mnoho chyb. Pokuty za ně pak mohou dosáhnout i desetitisíců korun. Není proto na škodu se před prodejem domluvit s profesionály, kteří vám pomohou s prodejem i daněmi. Přesně od toho tu jsme my, Zpasti. Kromě toho, že nabízíme prodej nemovitosti, kdy peníze dostanete do pár dní, tak za vás vyřešíme i všechny daňové a administrativní záležitosti. Budete mít proto jistotu, že je vše bezchybné. Více se dočtete přímo na stránce Okamžitého výkupu nemovitosti.

Chcete prodat nemovitost bez všech starostí?

Ozvěte se nám

Zdroje:
https://www.kurzy.cz/zakony/586-1992-zakon-o-danich-z-prijmu/paragraf-4/ a /paragraf-15