Víte, jak prodat nemovitost bez realitky v roce 2024?

Chcete ušetřit na prodeji nemovitosti, prodat ji rychle a za co nejvyšší částku? Jednou z cest k tomu je i prodej bez realitky, při kterém ušetříte na provizi. Víte, na co si dát při prodeji bez realitky pozor, jak takový prodej probíhá a kdy je vhodný?

Problémy s realitními kancelářemi

Realitních makléřů je v ČR jak hub po dešti a není jednoduché poznat, kdo dělá práci poctivě a kdo ne. Ani zákon o realitním zprostředkování to příliš neulehčuje. Má na realitní makléře jen minimální požadavky na odborné vzdělání a profesní zkušenosti. Plusové body jim také nepřidá ani jejich neodbytnost nebo provize začínající zpravidla na 5 % + DPH.

Nevylepšují to ani tím, když provizi nenaúčtují vám, ale kupujícímu. Jde totiž o trik. Ukazuje se tím jen to, že vaši nemovitost šlo prodat dráž, než vám tvrdili. Znovu tedy přicházíte o peníze, které jste mohli získat. Není se proto čemu divit, že většina lidí se staví k realitním makléřům spíše negativně. Prodej nemovitosti svépomocí ale taky není jednoduchý. Víte, jak na to a na co si dát pozor?

11 kroků, jak prodat nemovitost bez realitky

Prodej nemovitosti je dlouhý a náročný proces, proto je dobré dopředu vědět, co vše vás čeká, a připravit se na to. Chyby vás zde mohou přijít i na milióny. Jaké jsou tedy jednotlivé fáze prodeje nemovitosti bez realitky?

1. Zkontrolujte právní vady nemovitosti

Hned na začátek doporučujeme podívat se do katastru nemovitostí a zkontrolovat předkupní a zástavní práva nebo věcná břemena. Nejspíš vás nic nepřekvapí, ale jistota je jistota. Později by vám něco z toho mohlo klidně i zkazit prodej.

2. Odhadněte tržní cenu nemovitosti

Dalším, zásadním krokem je určitě správný odhad prodejní ceny nemovitosti. Kvůli nízké prodejní ceně nemovitosti totiž snadno přijdete i o statisíce nebo milióny, kdežto s vysokou neprodáte.

Doporučujeme pak nechat si udělat odhad ceny nemovitosti od odborníků nebo alespoň zdarma s pomocí nějaké online odhadní kalkulačky. Zpravidla se totiž ceny dvou nemovitostí ve stejné ulici mohou lišit i o několik miliónů korun. O odhadu jsme více psali ve článku Odhad ceny nemovitosti.

3. Připravte nemovitosti k inzerci a prohlídkám

K tomu, abyste zaujali možné zájemce, potřebujete nejprve atraktivní fotky nemovitosti. Je tedy vhodné interiéry i exteriéry nemovitosti pro focení vhodně zkrášlit. Více jsme o tom psali již v článku o home stagingu. Za tímto pojmem se skrývá úprava interiérů nemovitosti tak, aby si zde zájemce připadal jako doma.

4. Nafoťte nemovitost a vytvořte další prezentační materiál

Jakmile budete mít nemovitost díky home stagingu připravenou, můžete začít fotit. Zejména u dražších nemovitostí však doporučujeme vytvořit i videoprohlídku, matterport apod. Častý je též digitální home staging, kde digitálně upravíte interiér bytu.

5. Napište inzerát

Dalším krokem je napsání inzerátu. Ten by neměl být jen souhrnem všech důležitých údajů, ale také reklamou na nemovitost. Po jeho přečtení a spatření fotek nebo videa by měl zájemce mít chuť vám zavolat a nemovitost vidět. 

Samotný inzerát by proto měl obsahovat základní informace (dispozice, výměra, zda má balkón, patro, materiál domu, rozlohu pozemku, druh vlastnictví a stav nemovitosti), doplňkové informace (orientace místností, jaký je výhled, vybavení, přítomnost kuchyňské linky, sprchový kout nebo vana, wc v koupelně nebo samostatné, vytápění, materiál podlahy i energický štítek nemovitosti) i informace o občanské vybavenosti, protože nemovitost prodává také její okolí. 

6. Inzerujte nemovitost

Inzerát můžete nejprve sdílet mezi známými na sociálních sítích a následně na nejznámějších realitních portálech u nás. Patří k nim rozhodně sreality.cz, reality.idnes.cz a ceskereality.cz. Více jsme již o inzerci nemovitosti psali ve článku 10 tipů, jak správné inzerovat nemovitost.

7. Sjednejte si prohlídky

Ze zájemců, kteří vám na inzerát zavolají, si vyberte jen opravdové zájemce a domluvte si s nimi prohlídku. Postarejte se ale o to, aby byla nemovitost upravená na prohlídku stejně jako na fotkách. V opačném případě byste mohli zájemce zklamat, což by se projevilo v nižším zájmu i nabízené ceně. Nemovitost se zpravidla prodá po deseti prohlídkách.

8. Připravte si smlouvy

S nalezením zájemce o koupi přichází na řadu ta nejsložitější část, vypracování a podpis kupní smlouvy. Na internetu sice najdete vzory kupních a rezervačních smluv, popř dalších dokumentů, ale rozhodně takové dokumenty nedoporučujeme. Často jsou plné chyb. Navíc je prodej nemovitosti natolik komplexní proces, že ho nevyřešíte jen doplněním několika údajů do nějakého vzoru. Vždy je lepší mít rezervační nebo kupní smlouvu na míru dané situaci. Cena každé ze smluv se pak pohybuje kolem 4 tisíc korun.

9. Zařiďte úschovnu kupní částky

Dalším krokem je úschova částky na nákup nemovitosti v úschovně banky, advokáta nebo notáře. Tím se vyhnete situaci, kdy podepíšete kupní smlouvu, necháte převést nemovitosti v katastru, ale kupující vám nepošle peníze. Stejně tak kupující se vyhne situaci, kdy pošle peníze, ale vy nepřevedete nemovitost. Úschovna financí na nákup nemovitostí vyjde zpravidla na 3 tisíce korun a více.

10. Převeďte nemovitost v katastru nemovitostí

Následně vás čeká převod nemovitosti v katastru, přičemž návrh na vklad do katastru nemovitostí dnes vyjde na 2 tisíce korun.

11. Předejte nemovitosti

Jakmile jsou peníze i nemovitost převedena, následuje závěrečná fáze, předání nemovitosti kupujícímu. Do toho.

Na co si dát při prodeji obzvláště pozor?

Jak tedy vidíte, prodej nemovitosti je složitý, drahý a časově náročný proces, který má mnoho úskalí. Proto je dobré ještě vypíchnout to, co by vás mohlo zaskočit zvlášť u prodeje bytu, domu a pozemku bez realitky. Oč jde?

Jaké problémy vás mohou čekat při prodeji bytu bez realitky?

Pokud publikujete inzerát na prodej bytu a do 14 dnů se vám nikdo neozve, obvykle se můžete spolehnout na to, že je něco špatně. Co bývá nejčastější problém?

• Špatně nastavená prodejní ceny – Příliš vysoká prodejní cena je jedním z nejčastějších problémů, proč nemá nikdo zájem o váš byt.
• Mizerná prezentace nemovitosti – Pro přilákání zájemců je nutné nejen uklidit, vymalovat a udělat z vašeho bytu útulné místo k životu, ale také udělat profesionální fotky, vytvořit videoprohlídku, matterport a napsat poutavý inzerát. Pokud něco z toho zanedbáte, může se to projevit na nižší ceně a zájmu. Nezapomínejte na to.

Jaké na vás čekají problémy při prodeji domu, chaty nebo chalupy bez realitky?

Prodej domu, chaty nebo chalupy je mnohem náročnější než prodej bytu. O dům má zájem zpravidla méně lidí a jsou mnohem vybíravější. Často si totiž chtějí koupit bydlení na celý život. Jejich opatrnost je tedy na místě. Jaké se zde mohou objevit problémy krom těch již zmíněných u prodeji bytu?

• Černé stavby – Jedním z problémů prodeje domů mohou být na zahradě načerno postavené garáže, přístavby nebo kůlny. Ty je nutné před prodejem kolaudovat. Neboť v opačném případě můžou překazit prodej. Kupující totiž na nemovitost může chtít hypotéku, ale bankovní odhadce na tyto černé stavby přijde a hypotéku neschválí.
• Špatně vyznačený pozemek – Další z problémů jsou špatně vytyčené hranice pozemku, které neodpovídají katastrální mapě. Při prodeji se následně může zjistit, že je velikost pozemku vlastně jiná, než jaké je jeho oplocení. I to může zmařit prodej.
• Příjezdová cesta není na vašem pozemku – Dalším problémem je příjezdová cesta, která nevede přes váš pozemek. Také na tomto může ztroskotat žádost kupce o hypotéku. Řešením je odkup části pozemku nebo zřízení tzv. služební cesty.

Jaké problémy na vás čekají při prodeji pozemku a zahrady bez realitky

Prodeje pozemků bývají nejproblematičtější. Některé pozemky jsou takřka neprodejné. Sem patří třeba louky, ovocné sady nebo úzké výřezy pozemků mezi jinými pozemky. Prodejnější jsou pouze orné půdy, zahrady nebo stavební pozemky.

Také u pozemku je důležitá vhodná prezentace. Stavební pozemek je lépe prodejný, pokud k němu připojíte také vizualizaci toho, co na něm může stát. Ani u pozemků potom nezapomeňte zkontrolovat, zda je jeho současné oplocení shodné se skutečnými hranicemi pozemku.

Kdy je vhodný prodej nemovitosti bez realitní kanceláře?

Jak však můžete vidět, projít dobře všemi fázemi prodeje může být složité a časově a finančně náročné. Proto rozhodné není prodej bez realitní kanceláře pro každého a za každé situace. Kdy je vhodný?

Prodej bez realitky je vhodný tehdy, když:

• Prodáváte někomu blízkému – Jestliže prodáváte třeba členům rodiny, můžete zpravidla očekávat slušné a čestné jednání. Přesto i tady je lepší řídit se heslem „důvěřuj, ale prověřuj!“.
• Velká poptávka – Když je o vaši nemovitost velká poptávka, můžete získat požadovanou cenu i bez dokonalé propagace a vybrat si vhodného kandidáta, kterému rychle a výhodně nemovitost prodáte. To závisí také na vývoji realitního trhu, o kterém jsme již psali v článku o Vývoji cen nemovitostí.
• Netlačí vás čas – S pomocí realitní kanceláře prodáte nemovitost zpravidla za kratší čas než samoprodejem.
• Vyznáte se v prodeji nemovitostí – Pokud se dobře vyznáte v prezentaci, fotografování i designu a poradíte si i s právní a administrativní stránkou prodeje, můžete se do samoprodeje klidně vrhnout.

Vždy ale doporučujeme si i při samoprodeji nechat alespoň s tím nejdůležitějším poradit od nezávislých expertů z řad právníků, odhadců nebo třeba interiérových designerů. Minimálně odhad ceny nebo smlouvy byste bez zkušeností neměli sami dělat. Vhod může přijít také rada ohledně platby daní (již dříve jsme psali o tom, za jakých podmínek nemusíte platit daně z prodeje nemovitosti).

Kdy není vhodný samoprodej?

Jsou zde samozřejmě i situace, kde samoprodej rozhodně nedoporučujeme. Jaké to jsou?

• Nemáte zkušenosti s prodejem nemovitostí – Tehdy vložte prodej rozhodně spíše do rukou profesionálů. Mohli byste udělat více škody než užitku.  
• Tlačí vás čas – Pokud potřebujete prodat opravdu rychle, samoprodej vám zpravidla nepomůže. Tehdy je vhodnější služba realitní kanceláře. Jestliže navíc potřebujete prodat ihned, zpravidla nepomůže ani realitní kancelář.
• Prodáváte problematickou nemovitost – Když vlastníte špatně prodejnou, neprodejnou nebo jakkoliv problematickou nemovitost, není vhodný samoprodej. Jestliže navíc vlastníte nemovitost s hypotékou, věcným břemenem, s právními vadami, jako je exekuce apod., spoluvlastnické podíly nebo některé pozemky, často nemusí pomoci ani realitní kancelář. Více jsme o tom psali v článcích Jak prodat nemovitost se zástavním právem, Jak prodat nemovitost v exekuci a Jak prodat nemovitost s hypotékou.

V těchto situacích se tedy spíše obraťte na realitní kancelář. Když ale nastane situace, kdy ani realitní kancelář nepomůže, co pak? Jaké je v tomto případě řešení?

Když samoprodej ani realitní kancelář není řešení

Pokud vás tedy opravdu tlačí čas, prodáváte neprodejnou nemovitost nebo nemovitost s právními vadami, jak na to? Tehdy může přijít vhod služba okamžitý výkup nemovitosti (kompletní informace o této službě najdete v článku: Výkup nemovitosti: vše, co potřebujete vědět). V čem ve zkratce tato služba spočívá?

V případě výkupu nemovitosti firma nehledá kupce pro vaši nemovitosti, ale sama si ji kupuje. To přináší hned dvě výhody: prodej se odehraje často v řádech hodin a není problém odkoupit ani problematické a špatně prodejné nemovitosti.

U nás ve Zpasti tak třeba můžete získat do 48 hodin až 15 miliónů korun a nemovitost od vás dokážeme odkoupit až za 92 % její tržní ceny. Navíc za vás zdarma vyřešíme všechny právní i finanční problémy a postaráme se o veškerou administrativu. Je pak lhostejné, zda potřebujete vykoupit dům, byt nebo pozemek. Ve všech případech jsme vám k dispozici.