Prodáváte nebo kupujete dům nebo byt a potřebujete určit jeho cenu? Není to snadné, a proto jsme pro vás napsali článek, ve kterém objevíte 9 způsobů, jak zjistit cenu nemovitosti. Pojďme na to.
Odhad ceny nemovitosti je zásadní pro prodej i nákup nemovitosti
Díky správnému odhadu ceny nemovitosti prodáte rychleji a neproděláte. Protože pokud nastavíte cenu nízko, můžete prodělat klidně i miliony; pokud vysoko, budete prodávat dlouho, nebo vůbec neprodáte.
Jenže udělat chybu je snadné. Problém odhadu ceny nemovitosti je totiž v tom, že i dva podobné byty ve stejné ulici se mohou lišit v tržní ceně klidně i o milion. Více jsme o tom již psali ve článku Jak odhadnout cenu nemovitosti. Proto si nyní více rozebereme všech 9 způsobů, jak určit nebo zjistit cenu nemovitosti.
1. Online odhad ceny nemovitosti zdarma
Na internetu můžete nalézt odhadní kalkulačku nebo službu online odhad ceny nemovitosti zdarma. Jejich podstatou je, že odpovíte na několik otázek a na základě toho získáte odhad ceny nemovitosti. Obvykle pak doplňujete druh nemovitosti, její dispozice, výměru a lokaci.
Problém tohoto řešení je bohužel v tom, že odhad je opravdu jen orientační. Cenu nemovitosti zásadně ovlivňuje také její stav, materiál, zateplení, energetická úspornost, orientace, patro i mnoho dalšího. Takto provedený odhad se tedy může od skutečnosti lišit klidně i o statisíce, nebo dokonce milion.
2. Odhad ceny nemovitosti realitním makléřem
Přesný a jednoduchý odhad je odhad s pomocí profesionálního odhadce. Pro prodej a nákup nemovitosti vám stačí odhad od realitního makléře, který je rychlý a dostatečně přesný. Zpravidla za něj zaplatíte 5-8 tisíc Kč.
Jenže i zde mohou nastat dva problémy. Pokud si necháte udělat odhad od realitního makléře bez zkušeností nebo v lokalitě, kde nepůsobí, nemusí být vůbec správný. Další problém je, že mnozí makléři vás chtějí nalákat ke spolupráci výhodným prodejem, proto cenu nemovitosti schválně nadhodnotí. Jenže během prodeje pak bude situace jiná. Vždy si proto nechte odhad podložit údaji z cenové mapy.
3. Odhad ceny nemovitosti soudním znalcem
Nejpřesnější, ale drahý je odhad od soudního znalce. Ten vám navíc jako jediný dokáže připravit znalecký posudek, který potřebujete pro soudní procesy, exekuce nebo třeba insolvence. Pro dědická řízení a prodeje nebo nákupy je příliš drahý a zbytečně podrobný. Vyjde vás na 7-12 tisíc Kč.
I tento odhad má svá úskalí. Soudní znalec totiž nezná realitní trh, vychází pouze z cenových map, kde nejsou zcela aktuální údaje. Prodej totiž od stanovení ceny až do převodu na Katastru trvá několik měsíců. Za takovou dobu se samozřejmě mohou ceny změnit, což znalec nedokáže reflektovat.
4. Odhad ceny nemovitosti bankovním odhadcem
Odhad od bankovního znalce je zdarma, ale je záměrně podhodnocený. Tento druh odhadu je výhradně spojený se sjednáváním hypotéky. Normálně se k němu nedostanete a ani to nedoporučujeme. Kvůli tomu, aby si banka byla jistá, že v případě nesplácení váš dluh opravdu prodejem nemovitosti splácí, ho bankovní odhadce vždy podhodnotí, často až o 30 %.
5. Odhad ceny nemovitosti srovnávací analýzou
Sami se můžete pokusit o odhad ceny nemovitosti srovnávací analýzou. Jde o zjištění ceny porovnáním vaší nemovitosti s aktuálně nabízenými nemovitostmi na trhu. Problém této metody je však ten, že z inzerátu nikdy nezjistíte, jestli majitel odhadl cenu správně, zda je za tu cenu nemovitost neprodejná, nebo naopak podhodnocená, popř. za kolik se nakonec nemovitost prodala.
Váš odhad tedy bude již od počátku zatížen chybou. Lepší je při odhadu vždy vyjít ze skutečných prodejních cen nemovitostí. Ty naleznete v prodejních smlouvách v Katastru nemovitostí nebo v cenových mapách.
6. Odhad ceny nemovitosti výnosovou metodou
Další způsob, jak můžete sami odhadnout cenu nemovitosti, je výnosová metoda. Cena nemovitosti se zde počítá z toho, jaký z ní můžete mít výnos, přičemž jde například o výnos z pronájmu, z růstu její hodnoty, popř. z finanční páky, pokud je koupená na úvěr.
Zpravidla pak platí, že se nemovitost vyplatí koupit jen tehdy, když je její roční výnos z pronájmu, tj. roční výnosová rentabilita (ROI), alespoň 5 % z nákladů na pořízení. Někteří investoři zejména ve velkých městech akceptují i 3% ROI.
Tržní cenu tak vypočítáte jako roční výnos z pronájmu děleno ROI. Pokud tedy ročně získáte 216 tisíc Kč z nájmu a akceptujete ROI 3 %, měla by být maximální kupní cena nemovitosti 7,2 milionů Kč.
Nevýhodou této metody je její zaměření pouze na výnos. V případě nemovitostí osobní bydlení je tu ale mnoho dalších zásadních faktorů a ty tento náhled nereflektuje.
7. Odhad ceny nemovitosti nákladovou metodou
V případě nákladové metody určujete cenu nemovitosti dle skutečných nákladů na ni. Pokud si tedy postavíte dům, jeho prodejní cena bude vycházet z ceny pozemku, ze stavebních nákladů na pořízení domu a z toho, jak velký chcete zisk.
Problém této metody je ale ten, že pokud takto dům neprodáváte hned po postavení, cena se může i výrazně lišit. Mohli jste třeba stavět v době, kdy bylo vše dražší, nebo naopak v době, kdy bylo vše levnější. V první případě byste tak nabízeli dům mnohem dráž, ve druhém mnohem levněji.
8. Odhad ceny nemovitosti cenovými mapami
Další způsob, jak odhadnout cenu nemovitosti, jsou cenové mapy. Ty shromažďují data z Katastru nemovitostí a umožní vám získat průměrné ceny nemovitostí v určité oblasti. Dle nich pak můžete odvodit cenu vaší nemovitosti. Využít k tomu lze třeba weby Cenovamapa.cz nebo například Valuo.cz.
Jenže i tato metoda má své problémy. Data v cenových mapách mají totiž vždy několikaměsíční zpoždění, což zejména v případě dynamicky se rozvíjejícího trhu snižuje jejich relevantnost.
Problém je zde pak též i to, že i dva podobné byty ve stejné ulici se mohou cenově lišit i o miliony v závislosti na stavu, materiálu, patře, orientace a mnohému dalšímu. Zrekonstruovaný byt ve druhém patře s výhledem na jih do zeleně bude mít jednoduše úplně jinou cenu než ten samý byt v přízemí, před rekonstrukcí a s výhledem do rušné silnice. Opět tedy získáváte jen orientační cenu. Dejte si na to pozor.
9. Kombinace předchozích čtyř metod
Pokud chcete udělat odhad opravdu přesně, ideální je využít všechny čtyři zmíněné metody a nezapomenout zanést do prodejní ceny i všechny parametry nemovitosti, jako je její stav, patro, výhled, orientace, materiál, občanská vybavenost apod. Vhodné je také sledovat vývoj na trhu, abyste věděli, kam mohou ceny dále směřovat.
Odhad ceny nemovitosti není snadný, zkuste to jinak
Odhad ceny nemovitosti není nic jednoduchého. Například při prodeji nemovitost ale můžete často využít takový druh prodeje, ke kterému odhad až tolik nepotřebujete. O jaké druhy prodeje jde?
Prodeje bez odhadu ceny nemovitosti jsou:
- Aukce nemovitosti – zde vám stačí nastavit minimální cenu, za kterou jste ochotni nemovitost prodat, a zbytek nechat na zákaznících. Jenže problém je, že pokud nenalákáte na aukci dostatek zájemců, nejspíš získáte jen minimum, anebo neprodáte. Zásadní je proto propagace a prezentace. Tento prodej se nejvíc hodí zejména pro specifické nemovitosti, kde nelze předchozí metody využít. Používejte ho však hlavně tehdy, když je o nemovitost velký zájem a na trhu je hodně zákazníků.
- Postupné snižování ceny – další metoda je postupné snižování prodejní ceny nemovitosti. Klienti vám v tomto případě sami dají vědět, jaká cena je za ně v pořádku. Jenže problém je, že když si zákazníci vícekrát všimnou, že snižujete cenu, budou vyčkávat a vy prodáte nejspíš za míň a později.
- Prodej s realitní kanceláří – realitní kancelář za vás odhad udělá sama jako i vše ostatní. Zaplatíte za to ale provizi v hodnotě zpravidla 5 %, a pokud máte nemovitost s právními nebo faktickými vadami, můžete narazit.
- Okamžitý výkup nemovitosti – odhadu ceny nemovitosti se též vyhnete se službou okamžitý výkupu nemovitosti, skrze který prodáte nemovitost hned, za férovou cenu, a dokonce i nemovitost s právními a faktickými vadami. Více jsme o něm psali v článku Vše o okamžitém výkupu nemovitosti.
Chcete vědět více o odhadu ceny nemovitosti, nebo pomoc se samotným prodejem? Ozvěte se.