Potřebujete odhad ceny nemovitosti při rozvodu, pro dědické řízení nebo pro prodej či nákup nemovitosti, ale nevíte, jak na to? Zjistěte v článku, jak můžete vypočítat odhad ceny nemovitosti, jak dlouho trvá i jak probíhá.
Co je odhad ceny nemovitosti?
Odhad ceny je zjištění aktuální tržní ceny domu, bytu nebo třeba pozemku nejčastěji za účelem prodeje nebo nákupu. Odhad je tehdy důležitý zejména proto, abyste kvůli špatně zvolené ceně nemovitosti při prodeji nebo nákupu neprodělali.
Mimo to ale odhad potřebujete také při žádosti o hypotéku, v případě rozvodu, exekuce, insolvence nebo dědického řízení. V jednotlivých situacích pak často potřebujete jiný druh odhadu, a tedy i jiného odhadce. Jak se v tom vyznat?
Odhad ceny nemovitosti při rozvodu, exekuci nebo insolvenčním řízení
V tomto případě potřebujete odhad ceny nemovitosti pro soudní řízení a vyhotovit ho může pouze soudní znalec. Právě jen ten zhotovuje zde potřebný znalecký posudek, který je ve své podstatě nejpřesnější odhad ceny nemovitosti. Tomu odpovídá ale i nejvyšší cena za zhotovení ze všech odhadů.
Z důvodu vysoké ceny se za tento odhad vyplatí utrácet jen v případech, kdy opravdu potřebujete znalecký posudek, což je právě třeba při insolvenčním řízení, exekuci nebo třeba při řešení majetku během rozvodu. Seznam soudních znalců najdete na webu Komory soudních znalců ČR.
Odhad ceny nemovitosti při žádosti o hypotéku
V případě žádosti o hypotéku potřebujete odhad ceny nemovitosti od bankovního odhadce. Ten vám odhad udělá zdarma v rámci žádosti o hypotéku. Jenže problém tohoto odhadu je to, že jím odhadovaná cena je zpravidla až o 30 % nižší, než je kupní cena nemovitosti. Takto je to proto, že si banka musí být jistá, že v případě vaší neschopnosti splácet prodejem nemovitosti opravdu uhradí váš celý dluh.
V tomto jediném případě tedy výsledek odhadu ceny nemovitosti neodpovídá její kupní ceně, ale je nižší. Rozhodně tedy nedoporučujeme využít tento odhad pro případný pozdější prodej. Prodělali byste.
Odhad ceny nemovitosti pro dědické řízení
V této situaci vám postačí služby posledního z odhadců nemovitostí, realitní kanceláře nebo realitního makléře. Využít ale můžete i soudniho znalce. Výhoda odhadu od realitky je ale to, že je levnější než v případě soudního odhadce, nebo dokonce zdarma v rámci využití dalších jejích služeb. Jeho nevýhoda je pak menší přesnost.
Odhad ceny nemovitosti pro prodej nebo nákup domu nebo bytu
Také v tomto případě si vystačíte s odhadem ceny nemovitosti od realitní kanceláře nebo realitního makléře. Využít ale můžete opět i soudniho znalce. Díky přesnému odhadu na prodeji nemovitosti neproděláte ani ji nepřeceníte natolik, abyste tím odradili kupce. Odhad je vhodný také při koupi nemovitosti, kdy se díky němu ujistíte, že nekupujete draze.
Pomoc mohou samozřejmě i online kalkulačky odhadu ceny nemovitosti zdarma nebo jen online odhad ceny nemovitosti zdarma, které nabízí mnohé realitní kanceláře. Problém těchto odhadů je ale ten, že nikdy nezohlední všechny faktory, které ovlivňují cenu nemovitosti.
Samozřejmě je zde i poslední možnost odhadu, odhad svépomocí. Jak takový odhad udělat správně? Pojďme na to.
Jak můžete vypočítat odhad ceny nemovitosti?
K výpočtu odhadu ceny nemovitosti se nejčastěji používá tzv. srovnávací metoda. Její princip je ten, že srovnáte oceňovanou nemovitost s nejpodobnějšími prodanými nemovitostmi z okolí. Reálné prodejní ceny nemovitostí ale nezjistíte z realitních portálů. Podle cen z inzerátů totiž nepoznáte, za kolik byla nemovitost nakonec prodaná, popř. jestli byla vůbec prodaná. Reálné ceny naleznete v katastru nemovitostí, v cenových mapách nebo v databázích realitních makléřů.
Jenže srovnáním to nekončí. Cena dvou podobných nemovitostí ve stejné lokaci se může výrazně lišit i kvůli dalším specifickým faktorům. Sem patří krom výměry a lokace i dispozice nemovitosti, její materiál, stáří i stav, energetická náročnost, orientace nebo třeba občanská vybavenost v okolí. V případě bytu hraje roli jeho patro, přítomnost výtahu, materiál domu a třeba i to, zda je součástí nemovitosti parkování, sklep, balkon apod.
Lze ovlivnit odhad ceny nemovitosti?
Odhad ceny souvisí se stavem nemovitosti i její atraktivitou. Změnit výslednou cenu odhadu lze tedy například i vhodnou úpravou nemovitosti. Pomůže vymalování, opravení nejviditelnějších chyb, popř. i odstranění starého a nehezkého vybavení a nábytku. Tím často můžete zvýšit odhad i o stovky tisíc.
V případě žádosti o hypotéku, kdy například kvůli nízkému odhadu nedostanete půjčku na tolik peněz, kolik potřebujete, také nemusíte ještě házet flintu do žita. Odhad lze změnit tím, že zkusíte zažádat o hypotéku u jiné banky. Každá banka totiž vyhodnocuje odhad trochu jinak, její změnou tedy můžete získat i příznivější odhad.
Jak probíhá odhad ceny nemovitosti s odhadcem?
Odhad ceny nemovitosti není žádný složitý proces. Zpravidla má tři fáze:
- Domluva schůzky – Nejdřív se domluvíte na termínu, kdy si přijde odhadce prohlédnout vaši nemovitost.
- Prohlídka nemovitosti – Odhadce přijde prohlédnout celou nemovitost. Vše změří, nafotí, projde potřebnou dokumentaci a zeptá se na rozlohu nemovitosti, její stáří, technický stav, materiál, stav sítí, způsob vytápění i na mnoho dalšího. Obvykle to trvá kolem jedné hodiny.
- Vypracování odhadu – Následně vypracuje posudek a odhad vám pošle.
Jak dlouho trvá odhad nemovitosti?
Odhad ceny nemovitosti trvá zpravidla týden až čtrnáct dní, vše ale záleží na velikosti nemovitosti a vytížení daného znalce.
Musí být odhad při prodeji nemovitosti?
Oficiální odhad ceny nemovitosti musíte mít jen při exekuci, insolvenci, rozdělení společného jmění, dědickém řízení nebo třeba při žádosti o hypotéky. Při prodeji nemovitosti se můžete o odhad pokusit klidně i sami. Pokud tomu ale nerozumíte, důrazně to nedoporučujeme.
Kolik stojí odhad ceny nemovitosti?
Cena za odhad nemovitosti se liší dle využitého odhadce i dle druhu a velikosti nemovitosti.
- Soudní znalec – tento znalec vám za odhad ceny pozemku naúčtuje do 4 tisíc, za odhad bytu 4–7 tisíci Kč a za odhad domu 6–9 tisíc Kč.
- Realitní odhadce – zde to budete mít levnější. Cenu pozemku vám odhadne do 3 tisíc, bytu nejčastěji do 4 tisíc Kč a domu do 6 tisíc Kč. Zpravidla ale odhad nabízí zdarma jako součást svých služeb.
- Bankovní odhadce – své služby nabízí zdarma v rámci uzavírání hypoteční smlouvy.
Jak dlouho platí odhad ceny nemovitosti?
Vždy záleží, k jakému účelu jste odhad vyhotovili. Například odhad pro hypoteční úvěr zpravidla nemá být starší než 3 měsíce. S odhadem pro prodej nemovitosti je to pak trochu jiné. Realitní trh totiž i výraznější změny reflektuje až třeba po čtvrt roce. Odhad ceny nemovitosti pro prodej tudíž bývá aktuální často 3 až 6 měsíců od jeho uskutečnění. Vždy ale záleží na typu nemovitosti. Ceny těch žádaných se mění velmi dynamicky, kdežto ceny jiných tolik ne.
Odhad je jedna z nejsložitějších fází prodeje
Jak můžete vidět, odhad ceny nemovitosti je složitý a nevyplatí se ho podceňovat. Rozhodně se do něj bez zkušeností nepouštějte sami. Můžete na tom ve finále pěkně prodělat.
Naštěstí jsou tu specializované firmy, které vám s odhadem ceny nemovitosti mohou pomoci. Například my v Zpasti vám v rámci rychlého výkupu nemovitosti ručíme díky rozsáhlým interním databázím a perfektní znalosti trhu za přesný odhad ceny nemovitosti, díky němuž na prodeji rozhodně neproděláte. To ale není vše.
Skrze okamžitý výkup nemovitosti totiž v rámci několika hodin prodáte svůj byt, dům nebo třeba pozemek a získáte za něj peníze na účet. To vše bez nutnosti starat se o odhad ceny, prezentaci, propagaci, administrativu, právní problémy nebo třeba jednat se zájemci. Více si můžete přečíst třeba v článku Vše o výkupu nemovitosti.