Prodej družstevního bytu. Jak na to?

Mnoho realitních odborníků se domnívá, že v současnosti je ideální čas na prodej nemovitostí. Ceny jsou vysoko a hlad po nemovitostech je značný. Prodávat družstevní byt však není to samé, jako prodávat byt v osobním vlastnictví. Jak na prodej družstevního bytu?

Co je družstevní byt?

O rozdílu mezi družstevním bytem a bytem v osobním vlastnictví jsme již psali. Ve zkratce platí, že družstevní byt nevlastníte, ale vlastní ho družstvo (je zapsáno na katastru nemovitostí). Jako člen družstva vlastníte pouze podíl v tom družstvu, který vás opravňuje k pronájmu a užívání tohoto bytu. Co to znamená v situaci, kdy chcete družstevní byt prodat?

Je nějaký rozdíl mezi prodejem družstevního bytu a bytu v osobním vlastnictví?

Pár rozdílů tu je. Oba druhy bytů sice stačí k prodeji nabídnout možným zájemcům přes realitku či inzertní servery, ale v případě družstevního bytu neprodáváte přímo daný byt, ale pouze svůj podíl v bytovém družstvu. Vlastník bytu se tedy na katastru nezmění. A právě s tím je spojeno několik rozdílů v průběhu prodeje.

Jak probíhá prodej družstevního bytu?

Prodej družstevního bytu se liší od prodeje bytu v osobním vlastnictví. Neboť vlastníte pouze podíl v bytovém družstvu, při prodeji tohoto podílu musí být vše v souladu se stanovami družstva. Družstvo sice nemůže zamítnout samotný převod bytu, ale může zakázat, aby se členem družstva stala např. právnická osoba nebo cizinec.

Pro názornost uvedeme všechny kroky prodeje družstevního bytu, jak jdou za sebou.

1. Nejdříve získáte zájemce o byt.
2. Následně zjistíte, zda kupec vyhovuje stanovám družstva.
3. Pokud vyhovuje, uzavřete s kupujícím smlouvu o převodu členských práv a povinností k bytovému družstvu, popř. dohodu o finančním vypořádáním. Spolu s tím se obvykle uzavírá i smlouva o úschově. Na vypracování smluv doporučujeme najmout si zkušeného právníka. Vzorové smlouvy bývají často zastaralé, což může později způsobit problémy.
4. Někdy bývá pro převod bytu nutné vyplatit anuitu družstevního bytu (více o ní níže) nebo komerční úvěr.
5. Poté kupující pošle peníze do úschovny u advokáta, banky nebo notáře.
6. Dále předložíte družstvu smlouvu o převodu členských práv a povinností k bytovému družstvu. Pokud převod družstevního bytu odpovídá stanovám družstva, družstvo ho pouze formálně schválí. Družstvo má právo žádat úhradu tzv. převodního poplatku (zpravidla 3−12 tisíc). Převod vstoupí v platnost v den doručení smlouvy.
7. Družstvo zhotoví kupujícímu nájemní smlouvu.
8. Dostanete peníze z úschovny, předáte byt a přepíšete energie.

Co je anuita u družstevního bytu?

Anuita družstevního bytu je nesplacená část úvěru, která se týká daného nájemce, tj. daného družstevního podílu. Jedná se pak obvykle o úvěr, za který družstvo nechalo dané byty postavit nebo s jehož pomocí financovalo nákup domu s bytovými jednotkami. Právě tuto anuitu je prodejce někdy nucený vyplatit, popř. s ní musí počítat kupující jako s navýšením nákupní ceny. Družstevní byt totiž může mít anuitu např. 600 tisíc korun a závazek anuitních splátek v měsíční výši 5 tisíc korun na dalších 10 let (o ně se navyšuje nájem). Výši této anuity zjistí kupující i prodejce například potvrzením družstva o jeho zadluženosti vůči třetím osobám.

Výhody a nevýhody prodeje družstevního bytu

Prodej družstevního bytu má několik výhod i nevýhod. Hned první je skutečnost, že o družstevní byty není takový zájem. Na trhu se dokonce prodávají o 20 až 30 % levněji než srovnatelné byty v osobním vlastnictví. Důvod je zřejmý. Nákup družstevního bytu nelze obvykle financovat s pomocí hypotéky a užívání bytu je omezeno stanovami družstva. Proto se prodej takového bytu může značné protáhnout. Pokud pak potřebujete byt rychle prodat, může vám přijít vhod například služba okamžitého výkupu nemovitosti.

Existuje však způsob, s jehož pomocí můžete zvednout prodejní cenu družstevního bytu. Družstvo vám jen musí dát písemné potvrzení, že do roka převede byt do osobního vlastnictví člena družstva. Tento dokument totiž dá kupcům šanci získat tzv. předhypotéční úvěr. Díky této možnosti pro kupující pak budete moci zvednout cenu.

Dále jsou již jen výhody. Protože neprodáváte přímo byt, ale pouze své členství v družstvu, vlastník bytu se na katastru nemovitostí nemění. Z toho důvodu je převod družstevního bytu rychlejší. Byt je v podstatě převeden ihned po předložení smlouvy.

Platba daně z prodeje družstevního bytu

S bytem jsou všeobecně spojené tři druhy daní: daň z nemovitosti, daň z nabytí nemovitosti a daň z příjmu. První dvě daně u družstevního bytu neplatíte a prodeje se týká pouze daň z příjmu. Od té však můžete být osvobozeni, když:

• máte podíl v družstvu ve vlastnictví déle než 5 let (dle Zákona o dani z příjmu), popř. déle než 10 let, pokud jste si podíl pořídili po 1. lednu 2021.
• příjem z prodeje použijete v rámci jednoho roku na rekonstrukci nebo nákup jiného bydlení.

Více jsme o platbě daní psali ve článku o dani z prodeje nemovitosti.

S odborníky jde všechno lépe

Prodej družstevního bytu se tedy od prodeje bytu v osobním vlastnictví liší zejména menším počtem zájemců a nutností přihlédnout ke stanovám družstva. I proto není na škodu, zejména při zpracování smluv a zajištění bezpečnosti převodu peněz, využít odborníky. Investice do nich není velká, ale zvýší váš komfort, bezpečí a rychlost celého procesu.

Nezapomeňte též zvolit vhodný čas prodeje, můžete tak spíše získat maximum za svou nemovitost. Vhodný čas pak závisí na vývoji cen nemovitostí a realitního trhu, o kterém jsme již psali v článku Jaký bude vývoj cen nemovitostí v roce 2024.