Chcete si sjednat hypotéku a zajímá vás, co to je, jak funguje, na co si dát pozor, jaké má podmínky nebo třeba i to, zda ji lze použít i na něco jiného než na nákup nemovitosti? Pak čtěte odpovědi na všechny otázky, které by vás snad ohledně hypotéky mohly napadnout.
Co je to hypotéka?
Hypotéka nebo také hypoteční úvěr je dlouhodobý úvěr, který je dle zákona zajištěný zástavním právem k nemovitosti. To znamená, že pokud přestanete splácet, banka může nemovitost prodat a za získané peníze uhradit dluhy.
Hypotéku poskytují banky nebo jiné finanční instituce a zpravidla rozlišují mezi klasickou hypotékou, která je striktně určena k financování koupě, výstavby nebo rekonstrukce nemovitosti, a americkou hypotékou, která je bezúčelná. Klasická hypotéka má pak zpravidla výhodnější parametry půjčky – více třeba v článku Jak získat hypotéku v roce 2024.
Jak funguje hypotéka?
Její princip je ten, že spolu se sjednáním úvěru se zavážete k jeho splácení v pravidelných měsíčních splátkách. Každý měsíc navíc ke splátce přidáte i úrok jako poplatek za půjčené peníze. Koupená nemovitost pak funguje jako zástava pro banku, které dává jistotu, že i když přestanete splácet, o půjčené peníze nepřijde.
Na co lze použít hypotéku?
Klasickou hypotéku můžete striktně použít pouze k těmto účelům:
- nákup nemovitosti,
- výstavba nového bydlení,
- rekonstrukce bytu nebo domu,
- vypořádání majetkových vztahů (například při rozvodu nebo dědictví),
- refinancování stávajících úvěrů na bydlení,
- konsolidaci jiných dluhů, pokud je nemovitost použita jako zástava.
Neúčelové hypotéky, jako je již výše zmíněná americká hypotéka, můžete použít k jakémukoliv účelu.
Kdy si vzít hypotéku?
Ideální je sjednat si hypotéku v době, kdy jsou pro vás úroky přijatelné, vyhlídky ekonomiky jsou příznivé a vy máte stabilní příjem a očekáváte, že tomu tak bude ještě dlouho. Vhodné je též, když máte dostatečné úspory na pokrytí všech výpadků příjmu i dalších nákladů spojených s hypotékou.
Co je u hypotéky zásadní a na co si dát pozor?
Při sjednávání hypotéky je důležité věnovat pozornost několika faktorům. Jaké to jsou?
- RPSN – za touto zkratkou se skrývá roční procentní sazba nákladů, což jsou všechny náklady (úroky, poplatky spojené s hypotékou apod.), které za hypotéku ročně zaplatíte. Snadno tedy díky tomuto údaji porovnáte výhodnost hypotéky.
- Doba fixace – doba, po kterou vám banka nemůže změnit úrokovou sazbu.
- Podmínky mimořádných splátek – podmínky, jaké vám banka dá na mimořádnou splátku nebo předčasné splacení celé hypotéky. Zejména v případě, kdy víte, že byste rádi hypotéku předčasně splatili, je tento údaj zásadní.
- Finanční stabilita – důležité je také popřemýšlet, zda opravdu dokážete každý měsíc po desítky let splácet hypotéku. Protože pokud je to už nyní trochu natěsno s rozpočtem, možná je riziko takové půjčky příliš vysoké.
Jak získat hypotéku?
K dosažení hypotéky je důležité splnit limity pro poskytování hypoték, mít stabilní a dostatečný příjem, pozitivní historii v registrech dlužníků, úspory a nebýt zadlužený, nebo dokonce v exekuci nebo insolvenci.
K získání hypotéky musíte splnit hlavně tyto dvě podmínky:
- Limity pro poskytování hypotečních úvěrů – v současnosti musíte splnit pouze limit LTV, což znamená, že hypotéku můžete dostat pouze do výše 90 % ceny nemovitosti, pokud vám ještě nebylo 36 let, v opačném případě do hodnoty 80 %. Limity DTI a DSTI v současnosti neplatí. Pokud tedy chcete koupit byt za 4 milióny a již vám bylo 36 let, můžete dostat hypotéku maximálně na 3,2 miliónů Kč a 800 tisíc Kč musíte mít na nákup v hotovosti.
- Schopnost splácet (bonitu) – banka dále bude prověřovat vaši schopnost splácet, kdy bude kontrolovat vaše příjmy, zda jste zaměstnaný, nebo OSVČ (to může být problém), zda nepatříte k problémovým a často propouštěným profesím, zda nemáte problematické záznamy v úvěrových registrech BRKI, NRKI a Solus, zda nejste příliš staří apod.
Bonitu každá banka vyhodnocuje jinak, pokud tedy u jedné hypotéku nedostanete, nevěšte hlavu, můžete ji dostat u jiné. Více jsme o tom psali ve článku Jaké jsou podmínky pro získání hypotéky.
Co je třeba k vyřízení hypotéky?
K vyřízení hypotéky na nákup nemovitosti potřebujete rozhodně doklady:
- K ověření totožnosti – tu dokládáte nejčastěji občanským průkazem a řidičským průkazem, přičemž druhý doklad lze nahradit i cestovním pasem, rodným listem nebo třeba kartičkou zdravotní pojišťovny,
- K doložení příjmů – pokud jste zaměstnanec, příjmy potvrdí váš zaměstnavatel speciálním formulářem z banky, když jste OSVČ, budete potřebovat poslední daňové přiznání s potvrzením úhrady nebo přeplatku daně. Když ale třeba dostáváte od státu důchod nebo jiné dávky, potřebujete potvrzení od správy sociálního zabezpečení. Když pak vyřizujete hypotéku v bance, kde nemáte účet, banka bude potřebovat i tři výpisy z bankovního účtu.
- K ověření účelu hypotéky – banka potřebuje doložení záměru, k čemuž slouží například kupní smlouva nebo smlouva o budoucí smlouvě kupní, výpis z katastru nemovitostí a odhad ceny nemovitost.
Co je LTV u hypotéky?
Limit LTV (Loan to Value) je poměr mezi výší hypotéky a hodnotou zastavené nemovitosti, který omezuje, kolik maximálně si můžete na nemovitost půjčit. V současnosti můžete získat hypotéku pouze ve výši 90 % z hodnoty nemovitosti, pokud vám nebylo 36 let, a pouze do výše 80 % z hodnoty nemovitosti, pokud vám již bylo 36 let. Více jsme o limitech psali již ve článku Jaké jsou podmínky pro získání hypotéky.
Kolik musíte mít našetřeno na hypotéku?
S ohledem na LTV je jasné, že pro získání hypotéky musíte mít našetřeno minimálně 10 % z ceny nemovitosti, pokud vám ještě nebylo 36 let, a 20 % z ceny nemovitosti, pokud vám již 36 bylo. V případě již jednou zmíněné nemovitosti za 4 milióny tedy musíte mít 400 tisíc Kč, popř. 800 tisíc Kč.
Na jak velkou hypotéku dosáhnu?
V současnosti je výše vaší hypotéky závislá jen na limitu LTV. Pokud vám je tedy méně než 36 let, dosáhnete na hypotéku ve výši 90 % z hodnoty nemovitosti. Když vám ale již 36 let bylo, dosáhnete na hypotéku ve výši 80 % z hodnoty nemovitosti.
To, jak velkou hypotéku si můžete dovolit, je pak ale také závislé na výši splátek. Většina bank si dnes obvykle hlídá, aby součet všech vašich měsíčních splátek nepřesáhl 50-60 % vašich čistých měsíčních příjmů.
Jak získat hypotéku bez úspor?
Hypotéka se zpravidla neobejde bez vlastních peněz. Jak tedy na hypotéku, když jste bez peněz?
- Řekněte si o peníze příbuzným nebo rodině – nejjednodušší varianta je půjčit si od příbuzných. Tato půjčka se neobjeví v registrech, neohrozí vaši bonitu a ani se nepřipočte do výše vašich měsíčních splátek. Navíc se nemusíte bát ani vysokých úroků.
- Ručte více nemovitostmi – když jako zástavu přidáte ještě další nemovitost, hodnota vaší zástavy se zvýší a od banky můžete dostat hypotéku, která pokryje celou cenu kupované nemovitosti.
- Získejte peníze úvěrem – Oblíbené je dofinancovávat hypotéku další půjčkou, problém ale je, že součet všech splátek nesmí v současnosti obvykle přesáhnout 50-60 % z vašeho čistého měsíčního platu.
Jak získat hypotéku, když mám exekuci?
V exekuci vám žádná banka hypotéku nedá a nedostanete ji ještě i další 4 roky od ukončení exekuce. Tak dlouho totiž budou záznamy o ní v bankovních registrech a přidružených evidencí. Více jsme o tom psali v článku Jak je možné získat půjčku po exekuci.
Jak dlouho trvá vyřízení hypotéky?
Schválení hypotéky může trvat několik týdnů až několik měsíců, v závislosti na složitosti případu a rychlosti, s jakou dodáte potřebné dokumenty. Standardně je však proces od žádosti po schválení otázkou 2-4 týdnů. Samotné schválení hypotéky pak může trvat několik dní až týden, záleží na bance a na tom, zda jsou všechny podklady v pořádku.
Jak se počítá hypotéka?
K vypočítání hypotéky, tedy v tomto případě měsíční splátky, potřebujete znát tři údaje: výši úvěru, délku splácení a úrokovou sazbu. Nejjednodušší je pak tyto údaje zadat do online kalkulačky hypotéky a ta vám vypočítá velikost měsíční splátky.
Jaká je aktuální úroková sazba hypotéky?
Podle Swiss Life Hypoindexu, který se zaměřuje na sledování průměrné aktuální sazby hypoték, dosáhla tato sazba v září 2024 hodnoty 5,38 %. Protože jde pouze o průměrnou hodnotu, výše sazby se bude u jednotlivých poskytovatelů lišit. Nejčastěji se pohybuje mezi 4 a 6 %.
Jak se počítá úrok u hypotéky?
Úrok se počítá jako procento z dluhu, které zaplatíte za půjčení peněz za určitý čas. Přičemž to procento určuje úroková sazba. Když například máte zaplatit 7 % ročně z 500 tisíc Kč, zaplatíte na úrocích 35 tisíc Kč (2 917 Kč měsíčně). Více jsme o úrocích a úrokových sazbách psali v článku Co je úrok, úroková sazba a RPSN.
Kdy se začíná splácet hypotéka?
Pravidelné měsíční splátky hypotéky začínáte platit po vyčerpání celého úvěru, popřípadě v momentě, kdy informujete banku, že už další peníze nebudete vybírat. Když ale hypotéku čerpáte po částech, vždy splácíte pouze úroky z již vypůjčených peněz.
Kde si vzít hypotéku?
Hypotéku si můžete sjednat v bankách, stavebních spořitelnách a v některých nebankovních institucích, přičemž zásadní je, jak si vhodnou hypotéku vybrat. Při výběru je důležité porovnat podmínky daných hypoték a vybrat si tu nejvýhodnější. Vhodným ukazatelem pro srovnání hypoték je údaj RPSN, což je roční procentní sazba nákladů, tj. veškeré náklady na danou půjčku za rok. Důležité je také zohlednit kvalitu zákaznického servisu a rychlost schvalovacího procesu.
Co je RPSN u hypotéky?
Jde o zásadní údaj pro výběr hypotéky. Musí ho uvádět všichni poskytovatelé hypotéčních úvěru a ukazuje procentní výši všech ročních nákladů spojených s danou hypotékou. Tento údaj je proto lepší pro výběr hypotéky než úrok, jenž neodráží výši všech nákladů spojených s touto půjčkou.
Jak probíhá čerpání hypotéky?
Pokud splníte všechny podmínky pro sjednání úvěru a banka vám ho schválí, banka následně převede peníze na váš účet, popř. na účet prodejce, dle toho, jak jste byli dohodnuti. Čerpání částky je zpravidla časově omezeno a v případě nevyčerpání celé částky je třeba to bance nahlásit.
Jak dlouho trvá hypotéka?
Na době trvání hypotéky se můžete dohodnou a závisí zpravidla na to, jak vysoké chcete platit úroky i měsíční splátku. Čím delší dobu budete splácet, tím více zaplatíte na úrocích, ale budete mít menší měsíční splátky, a opačně. Doba splatnosti hypotéky se pohybuje nejčastěji od 5 do 30 let.
Co je odložení splátek hypotéky?
Jde o možnost, kterou mohou banky nabídnout v případě dočasných finančních potíží klienta. Nejčastěji jde pak o odložení splátek s tím, že bude prodloužená i doba splácení. Ale často se objevují i varianty, kdy není doba splácení prodloužená, ale zvýší se výše jednotlivých dalších splátek.
Co je to mimořádná splátka hypotéky?
Mimořádná splátka hypotéky je splátka, která umožňuje splatit část úvěru nad rámec běžných měsíčních splátek. Tato splátka snižuje výši nesplacené jistiny, což může vést k úspoře na úrocích. Většina bank umožňuje mimořádné splátky během období fixace úrokové sazby pouze za poplatek, zatímco po skončení fixace jsou tyto splátky obvykle zdarma.
Co je fixace hypotéky?
Fixace hypotéky je doba, po kterou máte garantovanou stejnou úrokovou sazbu. Během tohoto období se úroková sazba nemění bez ohledu na vývoj na finančních trzích. Délka fixace se může pohybovat od jednoho roku až po deset a více let. Po skončení fixace vám banka nabídne novou úrokovou sazbu na další fixační období, nebo můžete hypotéku refinancovat u jiné banky.
Kdy můžu refinancovat hypotéku?
Nejvýhodnější je refinancovat hypotéku na konci fixačního období, kdy vám banka nabídne nové podmínky. Tehdy totiž za odchod od banky, který se děje předčasným splacením hypotéky, neplatíte sankce za předčasné splacení hypotéky. Refinancováním můžete dosáhnout lepších úrokových podmínek nebo upravit délku splácení.
Jak refinancovat hypotéku?
Refinancování hypotéky spočívá v tom, že si u nové banky sjednáte nový a výhodnější hypoteční úvěr, kterým splatíte stávající hypotéku. Opět tedy je třeba sjednat hypoteční úvěr, přičemž si vás banka opět ověří. Refinancování je vhodné zejména tehdy, pokud můžete získat výhodnější úrokovou sazbu nebo potřebujete změnit podmínky splácení.
Jak se zbavit hypotéky?
Hypotéky se můžete zbavit několika způsoby:
- úplným splacením hypotéky,
- prodejem nemovitosti (případně převodem hypotéky na kupujícího),
- okamžitým prodejem nemovitosti – tato služba přijde vhod zejména tehdy, když potřebujete opravdu rychle prodat. Prodáte totiž okamžitě a do 24 hodin získáte peníze na účet. Rychlost prodeje je vyvážená pouze o trochu nižší výkupní cenou. Více zjistíte v sekci okamžitý výkup nemovitosti.
- nebo refinancováním.
Při splacení hypotéky je důležité informovat banku a zajistit odstranění zástavního práva z katastru nemovitostí. V některých případech lze hypotéku předčasně splatit za poplatek, který může být účtován podle podmínek smlouvy. Více v článcích 6 způsobů, jak prodat nemovitost s hypotékou nebo Co s tím, když nezvládáte splácet hypotéku.
Co je americká hypotéka?
Americká hypotéka je typ hypotečního úvěru, který je zajištěn nemovitostí, ale peníze lze použít na libovolný účel, nejen na financování bydlení. Tento typ úvěru má obvykle vyšší úrokovou sazbu než klasická hypotéka na bydlení, ale nabízí větší flexibilitu v použití finančních prostředků. LTV u americké hypotéky bývá nižší, často kolem 50-70 % hodnoty nemovitosti.
Co je to reverzní hypotéka?
Reverzní hypotéka je specifický finanční produkt určený zejména pro seniory. Umožňuje vlastníkovi nemovitosti získat pravidelné platby od banky nebo jiné finanční instituce, přičemž nemovitost slouží jako zástava. Majitel nemovitosti může v nemovitosti nadále bydlet, ale postupně se zvyšuje jeho dluh vůči poskytovateli hypotéky. Po smrti vlastníka nemovitosti nebo při jeho odstěhování se hypotéka splatí obvykle prodejem nemovitosti.
Čím je specifická hypotéka pro podnikatele (OSVČ) a firmy?
Hypotéka pro podnikatele (OSVČ) nebo firmy se liší od hypotéky pro zaměstnance především v oblasti dokládání příjmů. Podnikatelé často musí doložit daňová přiznání za poslední dva roky a některé banky mohou požadovat i další doklady, například výpisy z účtu nebo podklady o stabilitě podnikání. Kvůli vyšší rizikovosti mohou mít OSVČ složitější podmínky pro získání hypotéky, zejména pokud vykazují nižší zisky na daňovém přiznání.
Máte jakékoliv další otázky k hypotéce? Ozvěte se.