Kupní smlouva na nemovitost: vše, co potřebujete vědět

Kupní smlouva na nemovitost je zásadní dokument každého prodeje nebo nákupu nemovitosti. Právě ona dává jistotu oběma stranám, že splní svoje závazky a dostanou, co bylo dohodnuté. Proto je důležité, aby v ní bylo vše potřebné a bez chyb. Zjistěte, jak by měla vypadat taková kupní smlouva na dům, byt nebo třeba pozemek a na co si u ní dát rozhodně pozor.

Co je kupní smlouva a k čemu slouží?

Je zásadním dokumentem prodeje nemovitosti. Skrze ni se obě smluvní strany zavazují k prodeji a nákupu přesně specifikované nemovitosti za jasně daných podmínek. Parametry smlouvy jsou dané zákonem. Tato smlouva je tak pro obě strany zárukou: pro prodávajícího, že získá požadovanou částku, a pro kupujícího, že získá požadovanou nemovitost.

Kupní smlouva je obvykle důležitější pro kupujícího, protože mu dává záruku, že kdyby cokoliv nebylo tak, jak majitel slíbil, může obchod reklamovat. Proto je zásadní si smlouvu před podpisem řádně zkontrolovat, nejlépe s právníkem, a ujistit se, že jsou zde všechny potřebné informace a že jsou správně.

Až na základě kupní smlouvy je teprve možný převod vlastnického práva k nemovitosti z prodávajícího na kupujícího na katastru nemovitostí, a to vkladem návrhu na změnu vlastnického práva spolu s kupní smlouvou.

Jaké náležitosti má obsahovat kupní smlouva nemovitosti?

Každá kupní smlouva na nemovitost musí obsahovat několik zásadních věcí. Jaké jsou?

• jednoznačnou identifikaci obou smluvních stran (kupujícího i prodávajícího),
• jednoznačnou identifikaci nemovitosti – její součástí je uvedení parcelního čísla, katastrálního území a výměry,
• kupní cenu nemovitosti,
• splatnost kupní ceny,
• způsob její úhrady,
• způsob spolupráce při převodu vlastnických práv v katastru nemovitostí.

Smlouva dále může obsahovat například tyto náležitosti:

• lhůta a způsob převzetí nemovitosti kupujícím,
• konkrétní specifikaci všech vad nemovitosti (faktických i právních),
• podmínky pro odstoupení od smlouvy,
• pokuty v případě porušení smluvních podmínek.

Jak má vypadat označení nemovitosti v kupní smlouvě?

V kupní smlouvě je důležité jasně specifikovat, co vlastně prodáváte. Často se navíc stává, že prodávající z nedbalosti nebo neznalosti zapomenou s bytem prodat sklep nebo třeba podíl na nebytových prostorách. U domu zas například můžete zapomenout na garáž nebo část pozemku. Jak je to možné?

Často je za tím nevědomost. Každý totiž neví, že jako vlastník bytu má vždy podíl na společných částech bytového domu (chodby, schodiště, výtah atd.) nebo na samostatných nebytových jednotkách (prádelna, sklep, sklad apod.).

Pokud si tedy nejste jistí, co všechno vlastníte, zažádejte si na katastrálním úřadě o výpis úplného přehledu vlastnictví.

Má být podpis kupní smlouvy nemovitosti ověřený?

Podpisy na kupní smlouvě musí být úředně ověřené. Je to nutné pro převod nemovitosti z prodejce na kupce. Jen kupní smlouvu s úředně ověřenými podpisy totiž můžete vložit spolu s návrhem na vklad vlastnického práva na katastr nemovitosti. Podpis si můžete nechat ověřit například na jedné z poboček Czech Pointu na České poště. Vyjde vás to na 50 Kč.

Kdy nabývá účinnost kupní smlouva na nemovitost?

Kupní smlouva nabývá účinnosti až s podpisem prodávajícího a kupujícího. Do té doby je neplatná a k ničemu ani jednu ze stran nezavazuje.

Co je to dodatek ke kupní smlouvě na nemovitost?

Často se může stát, že až po uzavření kupní smlouvy si smluvní strany uvědomí, že chtějí na jejím znění něco změnit. Jenže podle zákona můžete písemně uzavřenou smlouvu změnit jen písemně, k čemuž je nejvhodnější právě dodatek ke kupní smlouvě.

Co musí obsahovat dodatek ke kupní smlouvě?

• jasně definované smluvní strany, které budou stejné jako ty v kupní smlouvě. Dodatek ale také může uzavřít zákonný zástupce původního účastníka smlouvy.
• označení, že jde o dodatek k dané smlouvě,
• změny na kupní smlouvě,
• datum a podpisy obou stran.

Liší se nějak kupní smlouva podle druhu nemovitosti?

Pojďme se blíže podívat na nejčastější prodejní situace a s tím spojené odlišnosti kupní smlouvy.

Kupní smlouva na byt, dům nebo pozemek

Kupní smlouva je pro všechny typy nemovitostí velmi podobná. Neliší se v právech ani v povinnostech smluvních stran, liší se pouze v definici nemovitosti. 

Kupní smlouva na podíl nemovitosti

Kupní smlouva na spoluvlastnický podíl nemovitosti se nijak zásadně neliší od kupní smlouvy nemovitosti. Největší rozdíl je v tom, že místo nemovitosti v kupní smlouvě uvedete, že jde o určitý spoluvlastnický podíl určité nemovitosti, tj. například ½ podíl nemovitosti.

Kupní smlouva na nemovitost kupovanou hypotékou

Odlišnost této smlouvy je v tom, že by v ní měl být výslovně ukotvený postup v případě, že nebude dokončený prodej. Prodávající totiž musí nejdřív nechat banku, aby mu kvůli hypotéce kupujícího, uložila na nemovitost zástavní právo. Až poté banka vyplatí kupujícímu úvěr. Teprve pak může kupující zaplatit nemovitost a prodávající ji na něj převede.

Občas ale nastane situace, kdy kupující dostane peníze, ale nemovitost nezaplatí. To může způsobit prodávajícímu pěkný problém, protože nemovitost je najednou zatížena cizím dluhem. Právě proto by se proti tomu měl prodejce ve smlouvě bránit tím, že postup v takové situaci smluvně ukotví.

Kupní smlouva na nemovitost se zástavním právem

Nejčastěji se jedná o kupní smlouvu na nemovitost, kterou prodávající koupil na hypotéku a stále ji splácí. Hypoteční banka má tehdy na nemovitosti zástavní právo. Jak v takovém případě postupovat?

Banka nejdříve vyčíslí výši mimořádného splacení zbytku úvěru k určitému datu a také vydá příslib, že se vzdá zástavního práva ihned po doplacení úvěru. Poté podepíšete kupní smlouvu a úschovní smlouvu. Následně kupující odešle peníze na splacení hypotéky bance a zbytek peněz do úschovy pro prodávajícího. Až poté následuje vymazání zástavního práva, převod nemovitosti a vyplacení prodejce penězi z úschovy.

Kupní smlouva by pak měla tento postup ukotvit. Pouze tehdy bude mít kupující jistotu, že vše proběhne tak, jak má. Více jsme o tom psali ve článku Jak prodat nemovitost s hypotékou.

Kupní smlouva na družstevní byt

Předmětem prodeje není v tomto případě byt, ale družstevní podíl člena bytového družstva s právem byt užívat na základě nájemní smlouvy. Proto se při tomto prodeji nemění majitel nemovitosti, tím zůstává stále bytové družstvo, ani nedochází k platbě daně z nabytí nemovitosti. Jde totiž jen o převod práva užívat byt na jiného občana. Zároveň se nejedná o kupní smlouvu na nemovitou věc. Družstevní podíl je věc movitá.

Smlouvu na koupi družstevního podílu zákon nijak neupravuje, nicméně doporučujeme důkladně identifikovat a popsat faktický i právní stav bytu. K prodeji družstevního podílu je také vhodné nastudovat aktuální stanovy družstva, ve kterých budou uvedené i podmínky nebo omezení pro převod družstevního podílu.

Kupní smlouva na nemovitost může být zrádná. Na co si dát pozor?

Ať už máte kupní smlouvu na dům, byt, nebo pozemek, je tu pár věcí, na které byste si měli dát rozhodně pozor.

• Nesrovnalosti v předmětu smlouvy – Jak už jsme psali výše, prodávající často ani sám přesně neví, co k bytu nebo domu náleží. Jakákoliv nesrovnalost pak může způsobit problémy s vkladem nového vlastnického práva do katastru nemovitostí a celý proces protáhnout klidně i o několik měsíců.
• Právní vady na nemovitosti – Důležité je také ověřit, zda není nemovitost zatížena zástavním právem, věcným břemenem nebo zda třeba prodávající není v exekuci.
• Ukotvení specifických postupů – Pokud skýtá daný prodej nějaké specifikum, vždy je lepší ho ukotvit v samotné smlouvě. Nezapomeňte na to.

Kdo platí kupní smlouvu?

Za zhotovení kupní smlouvy platí ten, kdo si ji nechá zhotovit. Nejčastěji to bývá prodávající. Vždy ale záleží na domluvě. Pokud si pak smlouvu nenecháte zhotovit a zhotoví ji druhá strana, doporučujeme si ji nechat alespoň zkontrolovat nezávislým profesionálem.

Kdy nastává neplatnost kupní smlouvy na nemovitost?

Kupní smlouva je podle § 39 občanského zákoníku absolutně neplatná tehdy, když svým obsahem nebo účelem odporuje zákonu, obchází jej nebo se příčí dobrým mravům.

Co dělat při ztrátě kupní smlouvy na nemovitost?

Ztráta kupní smlouvy na nemovitost nemusí být vůbec problém, neboť katastr nemovitostí tyto listiny ze zákona uchovává. Jsou totiž povinným dokladem k převodu vlastnického práva z důvodu prodeje nemovitosti. Pokud jste tedy kupní smlouvu donesli na katastr, můžete ji odtud opět získat.

Kdy můžete odstoupit od kupní smlouvy na nemovitost?

Ke zrušení kupní smlouvy na nemovitost může dojít pouze za podmínek, které jsou jako důvod k odstoupení uvedené přímo ve smlouvě nebo je stanovuje občanský zákoník. Jejich porušení povede k odstoupení od kupní smlouvy.  

Odstoupení od kupní smlouvy na nemovitost kupujícím

Kupující může odstoupit kvůli porušení smluvních podmínek nebo podmínek uvedených v občanském zákoníku. Podle zákoníku může kupující odstoupit od smlouvy bez zbytečného odkladu tehdy, když prodávající nějak zásadně porušil smlouvu. Často třeba může zatajit zásadní skryté vady, které nelze ani při důkladné prohlídce odhalit. Těmi mohou být například zakryté ztrouchnivělé trámy. Důvod k odstoupení je ale také například prodej pozemku ke stavbě, na kterém je zakázáno stavět.

V případě menších vad může kupující vyžadovat jejich odstranění nebo snížení kupní ceny. Pokud ale jde o viditelné vady, jako jsou rozbitá skla, praskliny atd., kupec kvůli nim nemůže chtít od smlouvy odstoupit ani žádnou slevu.

Odstoupení od kupní smlouvy nemovitosti prodávajícím

Prodávající obvykle využívá k odstoupení jen dohodnuté smluvní podmínky. Jednou z nich může být třeba to, že kupující nepřevede na jeho účet v dané lhůtě potřebné finance.

Jaká je lhůta pro odstoupení od kupní smlouvy na nemovitost?

Jako kupující můžete od kupní smlouvy odstoupit z důvodu skrytých vad až pět let od nákupu nemovitosti. Jenže skryté vady musí existovat již v době převzetí nemovitost. Všechny skryté vady také nemusí být důvodem k odstupu od kupní smlouvy. Často vás opravňují jen k požadování slevy nebo k jejich odstranění prodávajícím. Až pokud nejdou odstranit a nemovitost je kvůli nim nepoužitelná, můžete odstoupit od kupní smlouvy.

Prodej nemovitosti může být riziko, nechte ho na odbornících

Jak tedy můžete vidět, základem kupní smlouvy není jen její bezchybnost, ale také přesné zanesení skrytých vad nemovitosti. Bez toho vás může kupující klidně i pět let od prodeje nemovitosti zažalovat. To je pak jen 1/10 ze všeho, co vás při prodeji čeká. Z toho důvodu se zejména u problematických nemovitostí může vyplatit i služba Okamžitý výkup nemovitosti.

Díky této službě totiž dokážete ihned prodat i nemovitost s právními nebo skrytými vadami, přičemž firma se následně o jejich řešení sama zdarma postará, stejně jako o veškerou administrativu a právní náležitosti. Nebudete se tedy muset starat o kontrolu nemovitosti, sepisování kupní smlouvy ani o home staging, prezentaci a propagaci nemovitosti.

Bezstarostnost a rychlost jsou následně kompenzovány pouze o trochu nižší výkupní cenou (až 92 % z tržní ceny nemovitosti). Více jsme o této službě psali ve článku Kompletní průvodce okamžitým výkupem nemovitosti.