6 způsobů, jak prodat byt nebo dům s hypotékou

Ať už máte problém se splátkami hypotéky na dům nebo byt, rozvádíte se a potřebujete prodat společně splácenou nemovitost, nebo se stěhujete do nového, hypotéka je překážka. Naštěstí i taková situace má řešení. Zjistěte, jak prodat dům nebo byt s hypotékou.

Jaké problémy se pojí s hypotékou na nemovitost?

Na nemovitost s hypotékou má její zprostředkovatel (nejčastěji banka) zástavní právo. Kvůli tomu takovou nemovitost nemůžete bez souhlasu banky prodat. Zástavní právo vám pak banka zruší až tehdy, když splatíte celý úvěr. Jak lze tedy prodat nemovitost s hypotékou?

6 snadných způsobů, jak můžete prodat nemovitost zatíženou hypotékou

Jedním z nejsnadnějších způsobů je splatit hypotéku tak, že si vezmete další půjčku a následně nemovitost prodáte. Můžete také nechat kupce předčasně hypotéku splatit nebo využít služeb firem, které od vás vaši nemovitost vykoupí ihned. Pojďme se na způsoby prodeje podívat detailněji.

1. Splaťte hypotéku

První z možností, jak prodat byt nebo dům s hypotékou, je splatit celou hypotéku a prodat nemovitost již bez ní. Ke splacení můžete využít vlastní finanční prostředky, nový úvěr nebo navýšit novou hypoteční smlouvu o hodnotu staré hypotéky. Navýšení využijete zejména tehdy, když zároveň kupujete na hypotéku nový byt nebo dům.

Dejte si zde ale pozor na sankce za předčasné splacení. Nejlepší je hypotéku splatit až po konci fixačního období. Tehdy již sankce nehrozí. Výhoda je také, pokud jste sjednali hypotéku po roce 2016, v takovém případě sankce dosahují pouze několik stovek korun. 

Tato možnost je samozřejmě nejjednodušší, ale obvykle je nejméně dostupná. Pokud prodáváte nemovitost, protože nezvládnete splácet hypotéku, obvykle nemáte ani na splacení hypotéky. Naštěstí jsou tu i další možnosti.

2. Prodejte nemovitost i s hypotékou

Druhým řešení je prodej domu nebo bytu i s hypotékou. Základ je zde najít kupce, který by si na sebe nechal hypotéku převést. S tím samozřejmě musí souhlasit i banka. Kupujícího si proto otestuje, aby zjistila, zda je bonitní. Pokud je vše v pořádku, prodej se může uskutečnit.

Výhodou tohoto řešení je fakt, že neplatíte sankce za předčasné splacení úvěru. Nevýhodou však je, že banka nemusí vašeho kupce schválit nebo kupec nebude chtít vaši hypotéku, protože by ji jinde sehnal výhodněji.

Naštěstí i tu je řešení. Je jím refinancování stávající hypotéky. Jde o převod vaší současné hypotéky pod jinou banku za výhodnějších podmínek. Refinancováním tedy můžete vyřešit všechny zmíněné problémy a váš kupec bude mít chuť hypotéku konečně převzít.

3. Nechte kupce splatit hypotéku v hotovosti

Další možností je, že kupující splatí zůstatek vaší hypotéky. Tím hypotéku ukončí, banka zástavní právo zruší a vy získáte peníze ve výši ceny nemovitosti mínus ceny zůstatku hypotéky. Co vše je pro to třeba udělat?

Postup u tohoto řešení je tento:

1. Požádejte banku o vyčíslení hypotéky.
2. Podepište s kupujícím kupní a úschovní smlouvu.
3. Kupující odešle peníze pro vás do úschovny a peníze určené na  splacení hypotéky bance.
4. Požádejte vy nebo banka o vymazání zástavního práva.
5. Vložte kupní smlouvu na katastr a podejte zde návrh na zápis nového vlastníka.
6. Jakmile je nemovitost přepsaná, dostanete peníze z úschovny.

U předčasného splacení hypotéky ale počítejte s tím, že by si mohla banka naúčtovat sankce. 

Nevýhodou tohoto řešení je to, že je na trhu mnohem méně kupců, kteří si mohou dovolit zaplatit nákup nemovitosti hotově. Pokud tedy budete chtít jít touto cestou, nejspíš se na kupce načekáte.

4. Nechte kupce splatit hypotéku jinou hypotékou

Další možností je, že kupující splatí zůstatek vaší hypotéky jinou hypotékou. Také v tomto případě banka po splacení zruší zástavní právo a vy získáte zbytek peněz.

Postup je v tomto případě tento:

1. Nejprve požádejte banku o vyčíslení hypotéky ke dni splatnosti hypotéky, o souhlas se zapsáním nového poskytovatele jako dalšího zástavního věřitele do katastru nemovitostí a o souhlas, že po doplacení vyčíslené částky vymaže své zástavní právo k nemovitosti.
2. Podepište s kupcem kupní smlouvu a úschovní smlouvu.
3. Kupující převede do úschovy peníze potřebné k nákupu nemovitosti.
4. Kupující podepíše hypoteční smlouvu se svým poskytovatelem,
5. Kupující nebo vy podáte návrh na vklad nového zástavního práva k nemovitosti
6. Kupující nebo vy vložíte na katastr nemovitostí kupní smlouvu a podáte návrh na zápis nového vlastníka.
7. Hypoteční banka pošle vaší bance peníze na splacení půjčky.
8. Vaše banka podá na katastru nemovitostí návrh na vymazání svého zástavního práva.
9. Dostanete zbývající část prodejní ceny.

Jednodušší je to v případě, kdy si kupující sjedná hypotéku u stejné banky, u které máte hypotéku i vy. V takovém případě se změní pouze vlastník nemovitosti a vy dostanete zbytek peněz na účet.

U předčasného splacení hypotéky si zas dejte pozor na sankce. 

Nevýhodou této metody je však velké papírování a fakt, že se i toto řešení nebude pro mnoho kupců zajímavé. Počkáte si tedy. Naštěstí je tu i další řešení.

5. Využijte rychlý výkup nemovitosti

Předposlední z možností je služba Okamžitý výkup nemovitosti. Ta přichází v úvahu právě tehdy, když nemůžete čekat na kupce, jako v předchozích případech, ale potřebujete prodat opravdu rychle. Možná že vám finance už nedovolí splácet hypotéku, hrozí vám exekuce nebo se chcete nemovitosti zbavit opravdu rychle a bez starostí, ve všech těchto případech přijde okamžitý výkup bytu nebo výkup domu vhod. Oč jde?

Díky této službě od vás firma ihned vykoupí byt nebo dům s hypotékou a převede na vás peníze. Firma se též postará i o všechnu administrativu a právní náležitosti zdarma. Pokud máte navíc finanční problémy, jako jsou dluhy, exekuce nebo dražba, postará se zdarma i o ně.

Rychlost i všechny další výhody jsou dané tím, že si firma nemovitost nejdřív kupuje do svého vlastnictví a až následně ji bude prodávat dál. Bere tedy na sebe všechna rizika, která mohou být s prodejem takové nemovitosti spojená. Zpravidla se to pak odráží v tom, že za takový okamžitý výkup nabízí méně, než je tržní cena nemovitosti.

U nás v Zpasti ale dokážeme nabídnout až 92 % z tržní ceny nemovitosti. Pokud však máte problémy a potřebujete peníze rychle nebo to chcete mít ihned z krku, je to více než férová cena. Více jsme o této službě psali již ve článku Vše o okamžitém výkupu nemovitosti.

6. Využijte zpětný leasing nemovitosti

Poslední možnost je specifická v tom, že se hodí v situaci, kdy nechcete o nemovitost přijít, ale nutí vás k prodeji dluhy nebo finanční tíseň. Tou možností je služba Zpětný leasing nemovitosti. Oč jde?

Tato služba nabízí jako v předchozím případě okamžité vykoupení nemovitosti. Firma vám dále zdarma pomůže administrativně a právně vyřešit všechny vaše finanční problémy a vy za získané peníze můžete splatit všechny vaše dluhy. Zároveň se ale z nemovitosti nemusíte odstěhovat. Firma vám ji totiž automaticky pronajme.

To ale není vše, v dohodnutém horizontu, zpravidla kolem 5 let, máte možnost nemovitost opět, za zpočátku dohodnutou cenu, odkoupit. Jakmile tedy dáte vše do pořádku, nemovitost může být opět vaše.

Služba je proto vhodná hlavně pro ty, kteří mají dočasné finanční problémy, nechtějí přijít o nemovitost a časem si ji budou chtít odkoupit zpět. Více jsme ji rozebírali ve článku Kdy se vyplatí zpětný leasing nemovitosti.

Chcete vědět více o tom, jak prodat dům nebo byt s hypotékou? Ozvěte se nám, rádi vám poradíme.