Jak prodat nemovitost se zástavním právem

Máte problém s prodejem nemovitosti se zástavním právem, popřípadě chcete jen vědět, jak takovou nemovitost prodat? Pak jste tu správně. V článku vám vysvětlíme, jak bez problémů prodat zastavenou nemovitost.

Jaké problémy způsobuje zástavní právo na nemovitosti při jejím prodeji?

Kvůli zástavnímu právu nemůžete nemovitosti bez souhlasu vlastníka daného zástavního práva prodat. Vlastník je nejčastěji bankovní nebo nebankovní instituce, ale může jím být třeba i stát nebo jakýkoliv jiný věřitel, kterému dlužíte.

Toto právo pak jeho vlastník zruší až tehdy, když splatíte dlužnou částku. Ostatně vznik zástavního práva je zpravidla spojený právě se snahou zajistit, že dluh opravdu splatíte. Jak za takových podmínek prodat nemovitost se zástavním právem?

Jak snadno prodat nemovitost se zástavním právem?

Nemovitost se zástavním právem můžete prodat několika způsoby. Patří sem klasický prodej poté, co splatíte dluh, prodej, kdy dluh zaplatí kupující v hotovosti, prodej, kdy dluh splatí kupující hypotékou, rychlý výkup nemovitosti a zpětný leasing nemovitosti.

Pokud ale řešíte přímo prodej nemovitosti s hypotékou nebo prodej nemovitosti s exekucí, více jsme se těmto specifickým případům věnovali ve článcích Jak prodat nemovitost s hypotékou a Jak prodat nemovitost s exekucí.

1. Splaťte dluh

Protože zástavní právo z nemovitosti zmizí až po splacení dluhu, nejjednodusší způsob, jak prodat nemovitosti se zástavním právem, je splatit dluh a očištěnou nemovitost klasicky prodat. Jak na to?

Dluh musíte jednoduše splatit, ale pokud pochází z hypotéky nebo třeba z exekuce, jste často v situaci, kdy toho nejste schopni. Dluh je buď příliš vysoký (hypotéka), nebo jste na jeho zaplacení již dříve neměli (exekuce). Tehdy může pomoci se sehnáním peněz rodina, přátelé nebo třeba nová půjčka.

Pokud se ale stěhujete do nové nemovitosti, na kterou si berete hypotéku, můžete si tuto hypotéku nechat navýšit o výši starého dluhu.

Ihned po splacení dluhu můžete vy nebo věřitel požádat na katastru nemovitostí o vymazání zástavního práva a nemovitost klasicky prodat.

2. Nechte kupce nejdříve splatit váš dluh v hotovosti

V tomto případě necháte kupujícího, aby za vás zaplatil dluh v hotovosti. Tím zruší důvod, proč je na nemovitosti zástavní právo, a věřitel zástavní právo zruší. Vy následně získáte zbytek financí, které vám po odečtení dluhu z prodeje nemovitosti zbyly. Co vše je pro to třeba udělat?

Jak v tomto případě prodat nemovitost se zástavou?

1. Požádejte věřitele o vyčíslení dluhu.
2. S kupujícím podepište kupní smlouvu na nemovitost se zástavou a úschovní smlouvu.
3. Kupující odešle peníze pro vás do úschovny a peníze pro věřitele věřiteli.
4. Požádejte (nebo věřitel) o vymazání zástavního práva z katastru nemovitostí.
5. Podejte na katastru nemovitostí návrh na zápis nového vlastníka nemovitosti spolu s kupní smlouvou.
6. Po přepsání nemovitosti získáte finance z úschovny.

Problém tohoto řešení je fakt, že se nenajde tolik kupců, kteří by mohli koupit nemovitost v hotovosti. To nejspíš povede k delší prodejní době i nižší prodejní ceně nemovitosti. Naštěstí to jde i jinak!

3. Nechte kupce nejdříve splatit váš dluh hypotékou

Kupec může váš dluh i nemovitost zaplatit sjednanou hypotékou. Jak na to?

Jak v tomto případě prodat nemovitost se zástavou?

1. Požádejte věřitele o vyčíslení dluhu ke dni jeho splatnosti. Dále od něj sežeňte i souhlas se zapsáním poskytovatele hypotéky jako dalšího zástavního věřitele do katastru nemovitostí a souhlas, že po splacení dluhu vymaže své zástavní právo z katastru.
2. S kupcem podepište kupní smlouvu na nemovitost se zástavou.
3. Kupující si sjedná hypotéku.
4. Podejte (nebo kupující) na katastr nemovitostí návrh na vklad nového zástavního práva k nemovitosti.
5. Podejte (nebo kupující) na katastr nemovitostí návrh na zápis nového vlastníka nemovitosti a doložte ho kupní smlouvou.
6. Hypoteční banka kupujícího zašle věřiteli částku na splacení dluhu.
7. Váš věřitel podá návrh na vymazání svého zástavního práva na katastru nemovitostí.
8. Dostanete od hypoteční banky zbývající část prodejní ceny.

Problém tohoto řešení je přílišné papírování i fakt, že i toto řešení je pro mnoho kupců nezajímavé. Opět bude tedy prodej trvat dlouho a nejspíš budete muset slevit. Jde to i rychleji a bez starostí? Určitě!

4. Zkuste to s rychlým výkupem nemovitosti

Pokud potřebujete prodat opravdu rychle, pak je možnost okamžitého výkupu nemovitosti tím pravým pro vás. Okamžitý výkup nemovitosti umožňuje prodat ihned a bez starostí i nemovitost se zástavním právem. Je pak lhostejné, zda dlužíte, jste v exekuci, nebo nemovitostí ručíte za hypotéku. Ve všech těchto případech služba pomůže.

V rámci služby za vás navíc její poskytovatel vyřeší i všechny právní a administrativní záležitosti zdarma. Pomůže vám třeba s exekucí, dražbou nebo dalšími možnými problémy. Rychlost i pomoc v nouzi je ale vykoupena o něco nižší výkupní cenou nemovitosti.

Například u nás v Zpasti vám dokážeme nabídnout až 92 % z tržní ceny nemovitosti, zdarma vyřešíme všechny vaše finanční problémy a postaráme se o veškerou potřebnou administrativu. Na vás bude pouze schválit některé z nabídnutých řešení. O této službě jsme již více psali ve článku Kompletní průvodce rychlého výkupu nemovitosti.

5. Zkuste to se zpětným leasingem nemovitosti

Jsou však situace, kdy vám kvůli dluhům hrozí ztráta nemovitosti, o kterou nechcete přijít. Tehdy pomůže služba Zpětný leasing nemovitosti. Co si pod ní můžete představit?

Zpětný leasing nemovitosti je služba, s jejíž pomocí okamžitě prodáte nemovitost, uhradíte své závazky, ale v nemovitosti můžete nadále bydlet jako nájemník. Navíc máte možnost nemovitost odkoupit zpět, jakmile se vaše situace zlepší.

Výhodou této služby je také to, že firma za vás vše zdarma vyřeší. Nebudete mít tedy starosti s žádnými právními a administrativními záležitostmi. Na vás bude jen odsouhlasit některé z navržených řešení, kde bude výše prodeje, výše nájmu, výše budoucího odkupu nemovitosti zpět i lhůta (zpravidla do 5 let), do kdy budete moci nemovitost za danou částku vykoupit.

Služba Zpětný leasing nemovitosti je tedy vhodná zejména pro ty, kteří se dostali do momentálních finančních problémů, ale nechtějí zcela přijít o nemovitost a později si ji chtějí opět koupit zpět. Více jsme se službě věnovali ve článku Kompletní průvodce zpětného leasing nemovitosti.

Pozor na sankce za předčasné splacení hypotéky nebo půjčky

V případě, že součástí prodeje nemovitosti se zástavou je i okamžité splacení hypotéky nebo půjčky, dejte si pozor na sankce za předčasné splacení. Tomuto poplatku se ale můžete vyhnout tím, že půjčku splatíte na konci fixního období.

V opačném případě platí od 1. září 2024 novela zákona o spotřebitelském úvěru, podle které vám může být u smluv sjednaných po této době naúčtovaný poplatek až 1 % z předčasně splacené částky. Doporučujeme vám tedy si vše u banky nebo nebankovní instituce prověřit.

Chcete vědět více o tom, jak prodat dům nebo byt se zástavním právem? Ozvěte se nám, rádi vám pomůžeme.