Jak nejlépe prodat byt v osobním vlastnictví?

Trh s nemovitostmi v minulém roce klesal a v současnosti odborníci čekají ukotvení cen, nebudou tedy příliš klesat ani růst. Pokud tak chcete prodat a nechcete čekat pár let na lepší ceny, prodejte. V článku zjistíte, na co si dát pozor, na co nezapomenout a jak zvýšit cenu nemovitosti.

Specifikace bytu v osobním vlastnictví

Jak jsme si již psali v článku Byt v osobním vlastnictví vs. družstevní byt, tento byt na rozdíl od družstevního bytu opravdu vlastníte a jako vlastník jste uvedeni i v katastru nemovitostí. Na rozdíl od družstevního bytu (viz článek Prodej družstevního bytu – jak na to?) s ním tedy můžete libovolně nakládat.

Jak prodat bytu v osobním vlastnictví?

K prodeji bytu v osobním vlastnictví potřebujete zpravidla list vlastnictví, nabývací titul, snímek katastrální mapy a několik dalších dokumentů. Následně nemovitost nabídnete skrze inzerát, se získaným kupcem podepíšete kupní smlouvu a podáte návrh na vklad do katastru nemovitostí. 

Přesto je dobré si celý proces více nastínit, abyste přesně věděli, jak prodat byt v osobním vlastnictví a jak za něj získat maximum. Jakákoliv chyba tu totiž může vyjít velmi draho (více třeba ve článku Nejčastější chyby při prodeji nemovitosti).

Co vše potřebujete na začátku prodeje?

Jak jsme si již nastínili, na samém začátku prodeje se neobejdete bez některých dokumentů. Zde je jejich seznam:

• potvrzení o bezdlužnosti vůči SVJ (společenství vlastníků jednotek),
• list vlastnictví – ten získáte na katastru nemovitostí za 100 Kč,
• nabývací titul (kupní smlouva, darovací smlouva nebo dědická listina) za 50 Kč/strana,
• snímek z katastrální mapy – lze vytisknout z ikatastr.cz za 50 Kč,
• pokud je více spoluvlastníků, potřebujete jejich souhlas,
• měsíční vyúčtování služeb alespoň 1 měsíc zpět,
• energetický štítek PENB,
• doklady o revizi plynového kotle, elektřiny apod.,
• jestliže je na bytě hypotéka, pak potřebujete potvrzení o výši úvěru a splacené části.

Když budete mít připravené všechny potřebné dokumenty, můžete se bez obav pustit do prodeje nemovitosti.

Postup při prodeji bytu v osobním vlastnictví

Prodej bytu můžete uskutečnit sami nebo požádat o pomoc odborníky. Pokud se však do prodeje vrhnete sami, počítejte s tím, že to nebude vůbec jednoduché a celý proces si vyžádá mnoho času, energie i financí (zhotovení smluv a inzerce mohou vyjít na desetitisíce). Následuje je soupis všech činností, který s prodejem souvisí:

Určete cenu bytu

Celý prodej začíná určením ceny nemovitosti. Zde se pak objevuje první velké riziko. Pokud totiž udáte nízkou cenu, proděláte nebo minimálně vzbudíte podezření, pokud naopak vysokou, nemusíte vůbec prodat. Následné snížení ceny může vzbudit další podezření a prodej se tím opět zkomplikuje. Doporučujeme proto zjistit reálné prodejní ceny nemovitostí ve vašem okolí a dle nich cenu určit. Tyto ceny naleznete nejčastěji v cenových mapách, v katastru nemovitostí nebo v databázích realitních makléřů. Více jsme o tom psali v článku Kompletní průvodce odhadem ceny nemovitosti.

Nakonec pak pro vás máme jeden tip: 40 % nemovitostí si najde svého majitele od února do května a 35 % od září do Vánoc. Správnou volbou termínu si tedy můžete zajistit rychlejší prodej.

Správná prezentace na správném místě je nejdůležitější

Protože se většina nemovitostí dnes již prodává přes internet, nedílnou součástí jejich prodeje je také prezentace (více o tom v článku o home stagingu). Krásné fotografie jsou alfou a omegou prodeje. K jejich získání však není potřebný jen protřelý fotograf, ale také adekvátní úprava bytu. Jakmile bude váš byt vyšperkovaný a získáte úžasné fotografie, vrhněte se k napsání kvalitního inzerátu. Více jsme psali v článku Jak správně inzerovat nemovitost. Zaujmout můžete i webovou stránkou nemovitosti, videem, nebo dokonce možností virtuální prohlídky s pomocí Matterportu. Inspiraci můžete hledat také u konkurence, vyplatí se vám to. Pokud to vše máte, čeká vás další krok, vhodná volba realitního serveru k publikaci inzerátu. K nejnavštěvovanějším serverům u nás patří Sreality a Reality-iDNES nebo třeba Bezrealitky. Odměnou za všechno tohle bude větší zájem i možnost prodat za vyšší cenu.

Prohlídky bytu

Byt nezapomeňte připravit také na prohlídky možných zájemců. Připravte se však i vy. Zájemci mohou mít mnoho zvídavých otázek. Mohou se ptát například na vaše závazky vůči SVJ nebo třeba další osobě, zda není byt zástavou, na věcná břemena a mnohé další, co zjistí z katastru nemovitostí. Rychlá a věcná odpověď zvýší vaši důvěryhodnost a zlepší prodejní vyhlídky.

Jak zjistit, zda je zájemce seriózní?

Pokud se již objeví vážný zájemce, doporučujeme s ním ihned sepsat Rezervační smlouvu. Vám to zaručí, že opravdu jednáte s vážným zájemcem, a on bude mít jistotu, že již byt nenabídnete nikomu dalšímu. Součástí Rezervační smlouvy je i rezervační poplatek který získáte, když kupec odstoupí od koupě. Tento poplatek si nechte zaslat do úschovny notáře, právního zástupce nebo banky a až po jeho doručení byt zarezervujte.

Nákup bytu a platba

Po rezervaci následuje podpis nákupní smlouvy a zaplacení platby za nemovitosti. V případě zaplacení rezervačního poplatku je cena nemovitosti o tento poplatek snížena. Z hlediska možných rizik spojených s touto finální procedurou, kdy se kupec může bát, že mu s penězi utečete, a vy, že vám nezaplatí, doporučujeme tento postup:

• Podepište kupní smlouvu.
• Kupující převede potřebné peníze do úschovny notáře, právního zástupce nebo banky.
• Vložte do katastru nemovitostí žádost o přepsání bytu na nového majitele.
• Kupec získá nemovitost a vy peníze z úschovny.

Takto budete mít zaručeno, že byt nebude převeden dříve, než budou peníze složeny, a kupec, že za převedené peníze získá byt, popř. mu peníze přijdou zpět.

Odhlaste služby i služby

Už je ruka v rukávě a nyní zbývá jen nahlásit vedení SVJ nového člena společenství jednotek bytů. Vy se pak odhlaste z plateb za energie, pojištění, SIPO a jiných služeb, popř. zajděte s novým vlastníkem za dodavateli energie a přepište vše na něj.

Daň z prodeje bytu v osobním vlastnictví

Jako prodejce se vás bude týkat pouze daň z příjmu, která činí 15 % (popř. 23 %) z prodejní ceny bytu. O tom, jak se ji vyhnout, jsme již psali ve článku o dani z prodeje nemovitosti. Daňové přiznání pak musíte podat do tří měsíců od uplynutí zdaňovacího období.

Prodat sami, nebo s odborníky?

Odpověď na tuto otázku závisí i na vývoji cen nemovitostí a realitního trhu.  V případě, že je poptávka nízká, samoprodej je složitější a pomoc realitní kanceláře může přijít vhod.

Navíc i samostatně zajištěný profesionální prodej vás může vyjít minimálně na desítky tisíc korun. Profesionální úprava bytu, fotografie a 2D a 3D půdorysy vás totiž mohou vyjít klidně i na deset tisíc korun. Inzerce se podle délky může pohybovat od pár stovek do desítek tisíc a vyhotovení všech smluv, úschovna a další služby na dalších deset tisíc. Do toho samozřejmě nepočítáme vynaloženou energii a čas.

Z toho hlediska je možná zajímavější varianta realitní kancelář, která se o vše postará sama, problém ale může být stále nedostatečná rychlost prodeje i značná provize. 

Pokud chcete prodat nemovitost téměř okamžitě, je pro vás vhodnější služba okamžitého výkupu nemovitosti. Cena takového výkupu může být sice o něco nižší než tržní, ale již neplatíte provizi, nestojí vás to žádný čas a peníze za nemovitost prodáte řádově do několika dnů.