Kupujete nový byt, zajímáte se o prodej bytu nebo vás jen zajímá rozdíl mezi družstevním bytem a bytem v osobním vlastnictví? Pak jste tu dobře. Ve všech těchto případech je dobré jejich rozdíly znát. Oba druhy bytů se totiž liší v míře svobody při jejich užívání, v rozsahu práv a povinností a ve finanční náročností bydlení. Více v článku.
Co je to družstevní byt?
Družstevní byt na rozdíl od bytu v osobním vlastnictví nevlastníte. Při vstupu do bytového družstva nekupujete byt, ale pouze určitý podíl na majetku družstva. Získáte proto pouze právo na nájem této bytové jednotky. Vlastníkem celého domu zůstává bytové družstvo, které tam má jediné vlastnické právo. Na rozdíl od bytu v osobním vlastnictví, u kterého jste na katastrálním úřadě vedeni jako majitel, tedy s družstevním bytem nemůžete nakládat dle vlastního uvážení. Vaše nakládání omezují stanovy družstva. Některá družstva tak například neumožňují získat podíl kuřákům, majitelům domácích mazlíčků nebo libovolně pronajímat byt třetím osobám. Kvůli tomu pak mohou narazit například ti, kteří chtějí svůj družstevní byt pronajímat skrze Airbnb.
Můžete přijít o družstevní byt?
Možnost nuceného vystěhování z družstevního bytu tu opravdu je. Už z toho důvodu, že vaše nakládání s družstevním bytem omezují stanovy družstva, které můžete porušit. Při jejich porušení pak hrozí riziko vyloučení, kdy vám družstvo vypoví nájemní smlouvu. Tehdy máte ještě právo bránit se před členskou schůzí nebo se obrátit na soud. Jestliže se však i přesto vyloučení potvrdí, máte nárok na vypořádací podíl. Takový podíl bohužel často neodpovídá reálné tržní ceně bytu.
Může exekutor zabavit družstevní byt?
Dříve tomu tak nebylo, družstevní podíl bylo velmi těžké využít pro uspokojení pohledávek, ale nyní už tomu nic nebrání a exekutor může družstevní podíl dlužníka zabavit a vydražit standardním postupem. Těmto situacím je však lepší předejít a byt co nejrychleji prodat, jak jsme o tom již psali v článku: Jak zabránit dražbě nemovitosti.
Jenže exekutor vám nemusí zabavit družstevní byt jen vaší zásluhou. V extrémních případech může kvůli chybám v hospodaření družstva nastat jeho bankrot. Následkem toho pak družstvo přijde o majetek, který exekutor prodá v dražbě. Více jsme o exekuci psali ve článku Exekuce: vše, co potřebujete vědět.
Rozdíl mezi prodejem družstevních bytů a bytů v osobním vlastnictvím
Prodej družstevních bytů je obecně rychlejší a v případě prodeje přes realitku i levnější, jak jsme ostatně již psali ve článku: Jak prodat byt v družstevním vlastnictví. Výhodou družstevního bydlení je tedy fakt, že změna vlastníka se nezapisuje na katastru nemovitostí, ale bere ji na vědomí pouze předsednictvo družstva. Taková změna proto může proběhnout i během jediného dne. U bytu s osobním vlastnictvím, jak se můžete dočíst v článku: Jak prodat byt v osobním vlastnictví, má katastr 30 dní na změnu vlastníků.
Protože se pak v případě prodeje družstevního bytu jedná o prodej podílu obchodní korporace, realitní kancelář vám nebude účtovat DPH z provize.
Nevýhodou prodeje (výhodou nákupu) družstevních bytů je však jejich cena. Obvykle se prodávají v průměru o 10 až 30 % levněji než byty v osobním vlastnictvím se stejnými parametry a ve stejné lokalitě. Důvodem jsou právě omezené možnosti financování i spravování.
Nevýhody spojené s vlastnictvím družstevního bytu
Protože družstevní byt nemáte v osobním vlastnictví, jsou zde již zmíněné omezení v užívání bytu, které jsou dané stanovami družstva. Těmi jste omezeni i v případě stavebních úprav. Jakoukoli rekonstrukci nebo stavební změnu proto musí schválit družstvo. Pokud tedy například zvažujete koupi družstevního bytu s tím, že byste si ho následně chtěli přizpůsobit, rozhodně tento záměr ještě před samotnou koupí zkonzultujte se členy bytového družstva. V opačném případě byste mohli být překvapeni.
Další nevýhoda se týká financí. Družstevní byt obvykle nemůžete financovat hypotékou ani ho použít jako zástavu. Existuje však výjimka. Tou je situace, kdy můžete nemovitosti do jednoho roku od jejího získání převést do osobního vlastnictví. Za těchto podmínek lze její nákup u některých bank financovat s pomocí tzv. předhypotečního úvěru.
Výhody družstevního bydlení
Družstevní byt však nemá jen nevýhody, ale i výhody. Oproti bytu v osobním vlastnictví se nemusíte starat o běžnou údržbu bytu. Družstvo se vám postará o funkčnost a opravy zařízení, jako jsou topení, rozvody vody, elektřina nebo okna. Výhoda je i již zmíněná rychlost přepsání do vašeho vlastnictví či nižší pořizovací cena.
Pro koho je družstevní byt a pro koho byt v osobním vlastnictvím?
V případě nákupu bytu pro osobní užívání je odpověď jasná. Družstevní byt je ideální pro každého, kdo nechce řešit jeho údržbu, nepotřebuje k jeho nákupu hypotéku nebo ho v budoucnu nehodlá zastavit a ani nepotřebuje plnou moc v rozhodování o tomto majetku. Pro ty ostatní je lepší volbou byt v osobním vlastnictvím.
Už jste si jisti všemi rozdíly družstevního bytu a bytu v osobním vlastnictví? Pokud ještě váháte nebo máte jakýkoliv jiný dotaz, naši experti v oboru vám ochotně zodpoví vaše dotazy. Napište nám.