Zástavní právo je nejčastějším omezením vlastnického práva a můžete se s ním setkat hlavně v situacích, kdy si chcete vzít hypotéku na nákup nemovitosti. Dále zástavní právo vzniká také v souvislosti s dluhy nebo třeba exekucí. Zjistěte, jak vzniká, zaniká a jaké další úskalí má zástavní právo nejen na nemovitost.
Co je to zástavní právo?
Jak jsme již podrobněji psali v článku Co je to zástavní právo, je to právo věřitele (půjčujícího) k cizí věci, nejčastěji k nemovitosti dlužníka. Tuto nemovitost tedy bez jeho svolení neprodáte (jak na prodej jsme psali v článku Jak prodat nemovitost se zástavním právem).
Toto právo slouží k tomu, aby jím věřitel zajistil svou pohledávku. Pokud například dlužník nezvládne svůj závazek splatit, má věřitel právo nemovitost prodat a zaplatit zbytek dlužníkova závazku. Zástavní právo na nemovitost je zapsáno v listu vlastnictví v katastru nemovitostí.
Vznik zástavního práva k nemovitosti
Nejčastěji zástavní právo vzniká ze zákona na základě písemné smlouvy a jedná se o tzv. zástavní právo smluvní. S tímto zástavním právem se můžete setkat zejména v případě žádosti o hypotéku a občas je ho nutné spolu se smlouvou vložit na katastr nemovitostí. V písemné smlouvě je zde jednoznačně vymezena zástava (nemovitost) i pohledávka a nemovitost opět slouží k zajištění pohledávky, v tomto případě ke splacení hypotéky.
Mimo toto právo existuje také zástavní právo soudcovské, exekutorské, zákonné nebo právo z rozhodnutí správního orgánu. Účel všech je chránit nesplacené pohledávky, ale každé z nich vzniká jinak (z nařízení soudu, exekutora, správního orgánu nebo ze zákona).
Jak můžete vložit zástavní právo do katastru nemovitostí?
Zástavní právo vložíte na katastr nemovitostí s pomocí návrhu na vklad zástavního práva na místním katastrálním úřadě. Tato situace však přichází v úvahu pouze v případě žádosti o hypotéku. Tehdy spolu s návrhem na vklad zástavního práva musíte katastrálnímu úřadu předložit také zástavní smlouvu, kterou vypracuje banka, a zaplatit správní poplatek.
Vklad však může také zahájit zástavní věřitel (banka), v případě exekuce i soudní exekutor nebo další zmocněné orgány.
Kolik stojí návrh na vklad zástavního práva do katastru nemovitostí?
Za návrh zaplatíte na katastru nemovitostí 2 000 Kč. Tento poplatek ale neplatíte za každou změnu, ale jen za jeden návrh na vklad do katastru nemovitostí. Ten ale může obsahovat více změn.
Zánik zástavního práva k nemovitosti
Zástavní právo nejčastěji zaniká zrušením zajištěné pohledávky, tedy splacením dluhu. Pohledávku vám ale věřitel může také prominout. V obou případech zaniká zástavní právo ze zákona a automaticky. V prvním případě vám pak banka vydá potvrzení o splacení celé částky, tzv. kvitanci, s jejíž pomocí můžete vymazat zástavní právo z katastrálního úřadu po splacení hypotéky.
Zánik zástavního práva k nemovitosti promlčením
Zástavní právo k nemovitosti může zaniknout také promlčením. Stává se to v situaci, kdy věřitel dluh určitou dobu nevymáhal. Standardně je tato promlčecí doba nastavena na 3 roky. Strany si však mohou domluvit kratší nebo delší dobu. Pokud se pak v této době věřitel neozve, aby vymáhal své pohledávky, zanikne vám jako dlužníkovi povinnost plnit pohledávku. Promlčovací doba začíná běžet v den, kdy jste měli poprvé splatit pohledávku, a nesplatili.
Zánik zástavního práva v dražbě
Vydražením nemovitosti se zástavním právem zástavní právo zaniká. Jako vydražitel tedy získáváte vždy nemovitost bez právních vad. O zániku zástavních práv navíc nemusíte katastr nemovitostí informovat, to udělá soudní exekutor. Jak rychle bude zástavní právo z katastru nemovitostí vymazáno, záleží na daném katastru. Lhůta je ale 30 dní.
Zánik zástavního práva bez zániku pohledávky
Zástavní právo může podle nového občanského zákoníku zaniknout také v případě, kdy pohledávka stále trvá. V jakých případech to je?
Zánik zástavního práva k nemovitosti, ačkoliv pohledávka trvá, nastává:
- Zánikem zástavy – Pokud dojde k zániku zástavy nebo k jejímu znehodnocení v takovém rozsahu, že už není dostatečná pro zajištění pohledávky, může vás věřitel požádat, abyste zajištění doplnili. Pokud o to nepožádá, stane se nezajištěná část pohledávky splatná.
- Vzdáním se zástavního práva – Pokud se věřitel sám vzdá zástavního práva, zástava zaniká. To může věřitel udělat s pomocí písemného prohlášení. Toto písemné prohlášení pak slouží i jako důkaz zániku zástavního práva pro katastrální úřad.
- Vrácením zástavy dlužníkovi – Zástava zaniká tehdy, když ji věřitel vrátí dlužníkovi.
- Zaplacením hodnoty zastavené věci – Zástava končí tehdy, když dlužník zaplatí věřiteli hodnotu zástavy.
- Prekluze – Zástava zaniká v situaci, kdy uplyne doba, na kterou bylo zástavní právo zřízeno.
Vymazání zástavního práva po splacení hypotéky
Po splacení hypotéky zůstává zástavní právo zapsané v katastru nemovitostí. Proto musíte o zániku zástavního práva informovat katastr nemovitostí sami. To uděláte návrhem na výmaz zástavního práva z katastru nemovitostí. Vymazání zástavy se uskuteční ke dni zaniknutí zástavy.
Návrh na výmaz zástavního práva
Návrhem na vymazání zástavního práva, který vložíte na katastr nemovitostí, vymažete z katastru zástavní právo na nemovitost. Postup je identický s vložením zástavního práva. Vložíte návrh na místní katastr nemovitostí, návrh doložíte potvrzením o zániku zástavního práva, které v případě hypotéky vystaví banka, a zaplatíte správní poplatek v hodnotě 2 000 Kč. Vymazání zástavy se uskuteční ke dni zaniknutí zástavy.