Získat hypotéku není jen tak, zejména dnes. Proto jsme pro vás připravili článek, kde vás provedeme celým procesem a poradíme, jak splnit všechny podmínky pro získání hypotéky v roce 2023 a jak získat maximální výši hypotečního úvěru. Čtěte níže.
Nemovitost je stále finanční i životní jistotou
Více než v cizině u nás platí, že vlastnit byt či dům patří jednoduše k životu. Není se proto čemu divit, že ještě před nedávnem u nás bydlelo ve vlastním téměř 80 % obyvatel.
Situace se však pomalu mění. Může za to fakt, že důsledkem vývoje cen nemovitostí jejich hodnota jen v minulém roce vzrostla o 14,5 %. Dalším důvodem je i takřka skokový nárůst úrokových sazeb hypoték, které za krátkou dobu již poněkolikáté navýšila Česká národní banka (ČNB) – naposledy pak na konci června na hodnotu 7 %. Díky tomu v srpnu dosáhla průměrná nabídková sazba hypoték hodnoty 6,28 %.
V této situaci je tedy koupě nemovitosti ještě obtížnější, proto jsme se pro ty z vás, kteří sen o vlastním bydlením stále ještě nezavrhli, rozhodli napsat tento kompletní návod, kde vám se vším poradíme.
Jaké jsou podmínky pro získání hypotéky v roce 2023?
Pokud chcete získat hypotéku, musíte primárně splnit limity pro poskytování hypotečních úvěrů. Pokud vám bylo např. 36 let, výše vaší hypotéky nesmí nově překročit 8,5násobek vašeho ročního příjmu, splátka nesmí být vyšší než 45 % vašeho čistého měsíčního příjmu a výše úvěru nesmí být vyšší než 80 % hodnoty nemovitosti.
Tyto limity ukazatelů pro poskytování hypoték určuje ČNB a začínají platit v načrtnuté výši od 1. dubna 2023. Zároveň už nebudou jen doporučením pro banky, ale závazkem. Zásadní změnou je také to, že se limity budou lišit pro lidi mladší 36 let a starší.
Jakou hodnotu mají nově limity ukazatelů LTV, DTI a DSTI?
- DTI (debt to income) – Tento ukazatel omezuje výši celkového zadlužení žadatele v porovnání s jeho příjmy. Nově pak nesmí celková výše hypotéky přesáhnout 8,5násobek vašeho čistého ročního příjmu, popř. pokud vám ještě nebylo 36 let, pak 9,5násobek. Když tedy máte čistý příjem 500 tisíc ročně, a ještě vám nebylo 36 let, maximální výše vaší hypotéky může být 4,750 milionů Kč.
- DSTI (debt service to income) – Tento ukazatel určuje maximální možný poměr mezi celkovou výší měsíčních splátek všech dluhů a čistým měsíčním příjmem. Nově mohou dosáhnout vaše měsíční splátky max 45 % vašeho měsíčního čistého příjmu, popř. 50 %, pokud vám ještě nebylo 36 let. Jestli tedy máte měsíční čistý příjem 50 tisíc Kč, nebylo vám ještě 36, pak můžete splácet maximálně 25 tisíc měsíčně.
- LTV (loan to value) – Tento ukazatel říká, jaké maximální výše může dosáhnout hodnota úvěru oproti ceně nemovitosti. Nově musí dosáhnout úvěr maximálně 80 % hodnoty nemovitosti, popř. 90 %, pokud vám ještě nebylo 36 let. Když tedy kupujete nemovitost za 5 miliónů, nebylo vám ještě 36, pak výše úvěru může být max. 4,5 miliónů Kč. V hotovosti tedy budete muset mít 500 tisíc Kč.
Ani splnění těchto limitů vám však nezajistí, že banka vaši hypotéku schválí. Jaké další ukazatele a podmínky ovlivňují fakt, zda hypotéku dostanete?
Jaké jsou důvody k zamítnutí hypotéky v roce 2023?
Při žádosti o hypotéku tedy nejde jen o limity, ačkoliv bez jejich splnění se dál nepohnete, ale také o vaši schopnost splácet (bonitu). Banka proto provádí váš celkový „scoring“, do kterého vstupuje celá řada parametrů. O jaké parametry jde?
Co tedy může být důvod pro zamítnutí hypotéky v roce 2023?
- Problém s příjmem – Problém samozřejmě je, když je váš příjem nedostatečný nebo špatně prokazatelný.
- OSVČ – Banky příjmy OSVČ počítají jinak. Může se tedy stát, že vyděláváte více než váš zaměstnaný známý, ale na rozdíl od něj na hypotéku nedosáhnete. To platí zejména při využívání výdajového paušálu.
- Problémové profese – Banka odhaduje, které profese jsou rizikové a hrozí jim propouštění. Během pandemie například měli stopku lidé z turismu, gastronomie nebo cestovního ruchu.
- Záznam v úvěrových registrech – Problém také je, pokud máte záznam o zpoždění splátek nebo dluhu v úvěrových registrech (BRKI, NRKI nebo Solus). Více o úvěrových registrech jsme již psali.
- Hodnota zastavené nemovitosti – Banky v odhadu ceny nemovitosti zpravidla zohledňují to, že v případě platební neschopnosti klienta musí celý dluh pokrýt prodejem nemovitosti. Odhad ceny nemovitosti bank je proto zpravidla nižší než její tržní cena a může se lišit až o 30 %. Kvůli tomu pak potřebujete mnohem více peněz v hotovosti, než jste počítali.
- Nízký nebo vysoký věk – Náročnější to mají ve sjednávání hypotéky mladí, kteří za sebou ještě nemají žádnou bankovní historii a mohou být nespolehliví. Problém jsou však i staří, kteří nemusí stihnout hypotéku splatit.
- Právní vady na kupované nemovitosti – Bankovní odhadce může třeba zjistit, že jsou na pozemku nemovitosti černé stavby, že kupovaný byt není zkolaudovaný jako byt, ale nebytový prostor, nebo třeba že u nemovitosti není zajištěna přístupová cesta. To vše pak mohou být důvody k zamítnutí hypotéky.
Banky posuzují každou žádost individuálně, může se proto stát, že i když vám jedna banka žádost o hypotéku zamítne, jiná vám ji schválí. Jedno zamítnutí tedy ještě nemusí znamenat konec snu o vlastním bydlením.
Tipy a triky pro zvětšení šance na získání hypotéky v roce 2023
Jak vidíte, získat hypotéku, zejména dnes, není nic snadného. Přesto existuje několik triků, díky kterým bude vaše vlastní bydlení zas o kousek blíž.
Jaké existují triky pro získání hypotéky v roce 2023?
- Společná žádost – V případě nedostatečného příjmu jej lze navýšit tím, že podáte žádost spolu s další osobou. Banka poté bude vycházet ze součtu příjmů vás obou. Druhá osoba navíc může být kdokoliv dospělý. Společná žádost pomáhá i v případě, kdy jste moc mladí a nespolehliví nebo naopak již staří. V prvním případě jde o klasického ručitele, který garantuje jistotu splácení, ve druhém pak banky vypočítají maximální dobu splatnosti hypotéky z věku toho mladšího z vás.
- Navýšení příjmů – Některé banky vypočítávají příjmy z kratší doby než jednoho roku. V tom případě by mohly pomoci například jednorázové odměny v práci, dočasné získání druhé práce či třeba jakéhokoliv jiného příjmu (nájemné).
- Jištění druhou nemovitostí – Maximální výše hypotéky se počítá z hodnoty všech zástavních nemovitostí, přičemž jako zástava může sloužit jakákoliv nemovitost. Díky jištění ještě další nemovitostí tedy můžete dostat úvěr na plnou cenu nové nemovitosti.
- Odstranění příčin snížení zástavní hodnoty – Překvapivě nízkou hodnotu poskytnutého úvěru mohou způsobit právní vady na zástavní nemovitosti. Odstraňte je. Nemovitost třeba může být zatížena jiným zástavním právem, věcným břemenem apod.
- Financování úvěru z dalšího zdroje – K získání financí na nákup nemovitosti můžete využít třeba i spotřebitelský úvěr, stavební spoření nebo třeba půjčku od rodiny. Banka však o tom bude chtít vědět a bude se zajímat, jak to ovlivní vaši schopnost splácet.
- Odhad v nové bance – Odhad banky může být třeba i o 30 % pod nákupní cenou nemovitostí, což může způsobit, že na nemovitost nebudete mít. Protože však každá banka k odhadu přistupuje trochu jinak, máte velkou šanci, že nový odhad bude vyšší a vy na to budete již mít.
- Uhrazení dluhů – Dluhy jsou vidět v registru dlužníků a mohou vás připravit o hypotéku. Uhraďte je proto a zažádejte si o jejich vymazání z registru. Protože však registry obvykle vaše záznamy uchovávají i několik let po zaplacení dluhu, nemusí tyto záznamy ihned zmizet.
- Překlenovací úvěr ze stavebního spoření – Stavební spořitelna vám může poskytnout zbývající peníze pro nákup nemovitosti. Nejdřív ale musíte na stavebním spoření naspořit alespoň 40 % z požadované částky. Díky překlenovacímu úvěru vám navíc budou stačit k nákupu nemovitosti vlastní finance pouze ve výši 1-5 % z ceny nemovitosti.
Teď, když už víte, co udělat, abyste lépe splnili všechny podmínky pro získání hypotéky, je na čase se vrhnout na její výběr. Jak na to?
Jak vybrat tu nejlepší hypotéku?
Vybrat si mezi nabídkami hypoték není snadné. Nabídka hypotečních úvěrů je opravdu široká a každá z bank nebo finančních institucí nabízí trochu jiné podmínky. Je vhodné si proto vše pečlivě spočítat nebo se obrátit na nějakého důvěryhodného finančního poradce.
Podle čeho byste měli hypotéku vybírat?
- Úrokové sazby – Důležitým ukazatelem pro výběr hypotečního úvěru je jeho úroková sazba. Problém této sazby je však ten, že to není jediný náklad na hypotéku. Náklady za hypotéku tvoří také poplatky za posouzení žádosti o úvěr, poplatky za vedení účtu, administrativní poplatky, platby za pojištění apod. Abyste tedy mohli zjistit výhodnost hypotéky, musíte znát výši i těchto poplatků. S tím právě pomáhá RPSN.
- RPSN – Jde o roční procentní sazba nákladů, která vám v ideálním případě řekne, jaké budou celkové náklady na úvěr. Díky tomu pak budete moci jednotlivé hypotéky porovnat mezi sebou, k čemuž slouží i nejrůznější srovnávače hypoték. Bohužel se často děje to, že některé banky nezapočítávají do RPSN všechny poplatky, ale pouze ty povinné.
- Doba fixace – Jedná se o smluvním období, během kterého se úroková sazba ani výše splátky nemění. Delší fixace pak je výhodnější. Po konci této doby, což jsou zpravidla 3 roky nebo 5 či 10 let, dostanete od banky nové podmínky, které můžete i nemusíte přijmout. V druhém případě si budete muset zařídit refinancování hypotéky u banky s lepšími poplatky.
Jak vypočítáte výši splátky hypotéky?
K výpočtu výše splátky hypotéky existuje mnoho hypotečních kalkulaček, které má na svém webu nejspíš dnes již většina bankovních institucí. K získání výše měsíční splátky pak běžně stačí znát výši hypotéky, úrokovou sazbu i délku splácení. S pomocí těchto údajů si výši splátek hypotéky spočítáte třeba i s pomocí této hypotéční kalkulačky.
Jak postupovat při vyřizování hypotéky?
O hypotéce začněte určitě jednat ještě dříve, než si vyberete nějakou nemovitost. Po návštěvě banky se totiž dozvíte, jestli na hypotéku vůbec dosáhnete a v jaké výši. Dle toho pak můžete začít vybírat nebo udělat takové změny, abyste získali lepší hypotéku. Snadno se vám totiž může stát, že již zaplatíte rezervační poplatek na nemovitost, ale náhle se dozvíte, že hypotéku nedostanete. Tehdy můžete o poplatek přijít.
Další výhoda tohoto předběžného jednání s bankou či s hypotečními poradci je i fakt, že prodávající chce obvykle rychle prodat, proto prodává těm, kdo platí v hotovosti, anebo alespoň již jednají s bankou o úvěru.
Při hypotéce myslete i na zadní vrátka
Hypotéka není jen řešení vlastního bydlení, ale i zodpovědnost na mnoho let dopředu. Za například třicet let splácení se totiž může stát naprosto cokoliv. To může jednoho vystrašit. Není to však důvod k rezignaci. Stačí totiž vědět, že i když se z hypotéky stane problém, svět se nezboří. O tom, jak řešit neschopnost splácet, jsme již ostatně psali.
Chcete vědět, kdy je lepší hypotéka a kdy nájem? Čtěte náš článek Hypotéka, nebo nájem?.
Zdroje:
https://www.cnb.cz/cs/cnb-news/tiskove-zpravy/CNB-zvysuje-urokove-sazby-00024/
https://www.e15.cz/byznys/finance-a-bankovnictvi/urokove-sazby-hypotek-zamrzly-rekordne-vysoko-cnb-muze-vyvolat-dalsi-zdrazovani-splatek-1392221
https://www.e15.cz/byznys/cnb-zvysila-zakladni-urokovou-sazbu-na-4-5-procenta-zhorsila-take-odhad-vyvoje-ekonomiky-1387404
https://hlidacipes.org/skoro-80-procent-cechu-bydli-ve-vlastnim-najem-voli-chudi-z-ustecka-a-ostravska-i-rada-prazanu/