Hypotéka nebo nájem?

13. srpen 2020
6 min

Řešíte právě otázku nájmu nebo vlastního bydlení? Pak byste si měli zjistit, co se vám více vyplatí a udělat to správné rozhodnutí. Dnes vám poradíme, zda si vzít hypotéku nebo ne a kdy pro vás bude tím nejlepším řešením právě podnájem.

Máte si vzít hypotéku nebo ne?

Situace na realitním trhu se v roce 2022 zásadně změnila. Pokud budeme hledět na to, kolik zaplatíte měsíčně, ze srovnání průměrných splátek za hypotéky s průměrnými cenami nájmů v jednotlivých krajích vyjde mnohem levněji podnájem.

Průměrná měsíční splátka hypotéky uzavřené na dobu 25 let na byt o výměře 60 m2 je o 5 249 Kč dražší než podnájem podobného bytu, přičemž ještě v roce 2020 jsme zažívali situaci takřka opačnou.

Hlavním důvodem pro tuto změnu je obrovský růst úrokových sazeb hypoték i cen nemovitostí, o čemž jsme psali již ve článku o vývoji cen nemovitostí v roce 2022. Letos totiž vzrostla úroková sazba na neskutečných 5 % a může vzrůst až na 7 %. Cena nemovitostí pak v průměru v minulém roce vzrostla o 14,5 %.

Ačkoliv se tedy nákup nemovitosti na splátky s ohledem na výši nájemného zpravidla nevyplatí, přesto i tak existují další důvody, proč nemovitosti koupit. Patří k nim třeba i ochrana vašich financí před inflací. Lze totiž odhadovat, že růst cen nemovitostí bude v tomto i v roce 2022 inflaci převyšovat. Jaké jsou další pro hypotéku?

Domeček s klíčem

Výhody hypotéky

  • Po splacení hypotéky budete vlastnit nemovitost
    Nemovitosti aktuálně pořád rostou na hodnotě. “Nejvíce zdražily menší byty v kategoriích 2+1 a 2+kk,” tvrdí ředitel nemovitostního odboru Hypoteční banky Petr Němeček. Právě proto si můžete být jisti, že nemovitost bude z dlouhodobého hlediska dobrá investice.
  • Výhodné předčasné splacení
    Velkou výhodu získáváte, pokud jste schopni hypotéku splatit předčasně. Mnoho bank od takových klientů už nepožaduje ani příliš vysokou penalizaci.
  • Máte volnou ruku při rekonstrukcích a úpravách
    “Jako nájemník nemůžete zasahovat do nemovitosti bez předešlého souhlasu vlastníka, ale pokud bydlíte ve vlastním, nelimituje vás v tomto ohledu schválení dalších osob kromě odborníků nebo domovní rady,” říká právní poradkyně Marie Jombiková.
  • Svou nemovitost můžete kdykoliv odprodat
    I v případě, že nebudete moct splácet hypotéku či budete potřebovat peníze na jiné účely, jsou zde společnosti, které vám dají peníze za vaši nemovitost výkupem i do 48 hodin.

Nevýhody hypotéky

  • Povinnost účelového použití
    Největší nevýhodou hypotéky je to, že finance z ní jsou vázány na konkrétní účel. Znamená to tedy, že zapůjčené peníze nemůžete využít třeba na koupi auta nebo televize, ale musíte dokladovat jejich použití na koupi či rekonstrukci nemovitosti.
  • Vyšší úročení
    Stává se, že banky dávají svým klientům “reklamní úroky” pouze po dobu závaznosti. Při delší době splatnosti se však mohou úroky navyšovat.
  • Povinnost vyplatit minimálně 20 % ze sumy hypotéky
    Pokud si chcete vzít hypotéku, našetřeno musíte mít alespoň 20 % z celkové částky. Přičemž to není jediná podmínka, kterou při žádosti o hypotéku musíte splnit.
  • Hrozba nedostatku financí na splátky
    Každý z nás se může velmi lehce dostat do tíživé životní situace, kdy nebude moct splácet hypotéku. Právě proto je nutné pečlivě si zvážit své možnosti předem a vybrat si kvalitní půjčku, kterou dokážeme i do budoucna splácet. Jak na to? To se dozvíte v článku Chcete si vzít půjčku? Pak byste si měli dávat dobrý pozor.

Poplatky za pronájmy sice rostou, ale někdy se oplatí víc

Mnoho lidí nemá jasno v tom, jaký je rozdíl mezi nájmem a pronájmem. Spojení ”pronájem bytu” právní slovník nezná a jedná se tak pouze o upravenou verzi “nájmu bytu”. “Nájem je vztah mezi majitelem a nájemníkem. Podnájem je pak právní pouto mezi nájemníkem a podnájemníkem. Majitel zde tedy už nefiguruje a podnájem je tak podřazen nájemnímu vztahu,” vysvětluje Marie Jombiková.

Výhody nájmu

  • Udržení flexibility
    Při placení nájemného lidem často zbývá i prostor tvořit si finanční rezervy, které pak lze flexibilně investovat dále.
  • Stěhování bez finanční ztráty
    Z pronájmu se lze velmi snadno vystěhovat a opět nastěhovat jinam. Navíc nájemce má možnost přesouvat se za lepšími pracovními příležitostmi.
  • Jde to i bez úspor
    Ve většině případů nemusíte mít při pronájmu velké úspory, obyčejně vám stačí vratná kauce a poplatek v podobě dvou nebo tří měsíčních nájmů.

Nevýhody nájmu

  • Pravidelné zvyšování nájmu
    “Téměř každá nájemní smlouva obsahuje kapitolu o pravidelném zvyšování nájmu v závislosti na růstu inflace,” říká právní poradkyně.
  • Nesvoboda při renovacích
    Chcete jako nájemník opravovat nebo renovovat? Takový úkon vám musí schválit majitel bytu, což může být v mnoha případech omezující.
  • Pocit nejistoty
    Pokud majitel bytu bude nemovitost potřebovat, může vás z ní kdykoli vystěhovat. To samé se vám může stát i při nedodržení pravidel nájemní smlouvy.
  • I když platíte, ve výsledku nic nezískáte
    Velkou nevýhodou pronájmu je fakt, že na jeho konci vám nezůstane žádná nemovitost, jako je tomu u hypotéky.

Sada domečků

Co je pro vás tedy výhodnější?

Kdy je pro vás nejvhodnější pronájem?

  • Nechcete se vázat na jedno místo nebo vaše práce vyžaduje častou relokaci.
  • Toužíte bydlet v lokalitě, kde si nemůžete dovolit koupit vlastní bydlení.
  • V případě, že žijete pouze z jednoho příjmu nebo nedokážete ušetřit.
  • Začínáte žít s novým partnerem a nechcete se ještě společně zavázat hypotékou.
  • Máte možnost investovat peníze tak, abyste se ubránili vysoké inflaci.
  • Chcete měsíčně platit méně.

Kdy se pro vás naopak více hodí hypotéka?

  • Splňujete podmínky pro získání hypotéky (např. 20 % hotovosti z ceny nemovitosti, pokud vám nebylo 36, pak jen 10 %).
  • Máte volné finanční prostředky, alespoň 20 % z hodnoty nemovitosti.
  • Vaše zaměstnání považujete za stabilní a máte v něm dlouhodobý úvazek.
  • Pokud je úroková míra na nízké úrovni a ceny nemovitostí rostou.
  • Máte dlouhodobý vztah, jste schopni vytvářet si společně finanční rezervy a splácet měsíčně i větší obnos.
  • Víte, že vás spoření neuchrání před inflací, ale nevěříte investicím do akcií a chcete ochránit své finance proti inflaci právě nákupem nemovitosti.
  • Nevadí vám si za nemovitost měsíčně připlatit.

Pronajmout si v roce 2022 byt, nebo si ho koupit na hypotéku?

Pokud pro vás hraje největší roli v rozhodování měsíčně zaplacená částka, máte nejspíš již jasno, splátky hypoték jsou v porovnání s nájmy pro tu samou nemovitost mnohem dražší. Hypotéky dnes jednoduše nejsou výhodné. Přesto jsou tu i další důvody pro nákup nemovitostí, ke kterým může patřit i ochrana před inflací. Rozhodně však již nečekejte, že se dnes vyplatí investiční byty, kde vám hypotéku zaplatí nájem. Pokud takový máte, možná je načase ho prodat.

Chcete vědět více o vývoji cen nebo rychle prodat svou nemovitostí? Kontaktujte odborníky, ozvěte se nám.