Jak zabránit dražbě nemovitosti?

Poslední aktualizace: 1. 2. 2024

Exekutoři i odborníci se shodují, že exekuční dražba nemovitosti je tím nejhorším způsobem prodání nemovitosti. Nedobrovolné dražby totiž startují na 2/3 tržní ceny nemovitosti a po započítání poplatků získá dlužník zpět občas pouze 10 až 20 % z vydražené ceny. Mnohem výhodnější je proto dražbě předejít, anebo ji alespoň zabránit. Jak zastavit nedobrovolnou dražbu nemovitosti?

Exekuční nedobrovolná dražba nemovitosti

Prodej nemovitosti v dražbě, popř. nedobrovolná exekuční dražba nemovitosti, je prodej nemovitosti v exekuci formou dražby. Tento způsob exekuce se nazývá mobiliární exekuce a přichází na řadu obvykle až tehdy, když je v exekutorském řízení vymáhaný větší obnos peněz a exekutor nezíská dostatek prostředků k umoření pohledávky zablokováním bankovního účtu nebo prodejem movitých věcí. 

Dražba nemovitosti by tedy měla být poslední z možností, s pomocí které se řeší exekuční řízení. Jsou však i případy, kdy dlužník nemá dostatek financí a movitého majetku a ke dražbě nemovitosti dochází třeba i jen kvůli tisícům či desetitisícům korun.

Jak probíhá dražba nemovitosti

Dražba má několik fází:

1. Vydání příkazu k dražbě exekutorem
2. Ocenění nemovitosti soudním znalcem
3. Nařízení a provedení dražby – Spočívá ve vydání dražební vyhlášky, ve které jsou stanoveny datum a čas dražby, podmínky účasti v dražbě i nejnižší podaní (v prvním kole dosahuje 2/3 hodnoty oceněné nemovitosti).
4. Získání nemovitosti
5. Nevydražení nemovitosti – Nejnižší podání je sníženo až na 25 % obvyklé ceny a dražba začne znovu.

Elektronicky dražené nemovitost naleznete na internetovém portále dražeb s popisem objektu, termínem aukce i vyvolávací cenou.

Proč je důležité zabránit nedobrovolné dražbě nemovitosti

Obrovský problém nedobrovolných dražeb je fakt, že movité věci jsou tímto způsobem obvykle vydraženy pouze za 1/3 odhadní ceny a nemovitosti za pouhé 2/3 odhadní ceny. Dražbou získané prostředky navíc jdou na úhradu dražby (10-20 % z vydražené částky) a poplatků exekutorovi. Částka získaná na uhrazení dluhu, pokut i exekutorských výloh tedy může ve finále klesnout na pouhých 10 až 20 % z vydražené částky. Pokud pak vydražená částka nebude dostatečná na pokrytí pohledávek, dlužník stále musí splatit zbytek. Snadno se tedy může stát, že dlužník přijde o to nejcennější, střechu nad hlavou, aniž by se tím vyřešil jeho problém. Jsou naštěstí mnohem lepší řešení.

Jak oddálit, nebo dokonce zrušit dražbu nemovitosti?

Dražbě či jejím neblahým důsledkům lze zabránit zaplacením exekuce s pomocí nebankovní půjčky, rychlým prodáním nemovitosti (dokonce i nemovitosti v exekuci či s termínem dražby), zpětným leasingem nemovitosti nebo podáním insolvenčního návrhu. Všemi těmito způsoby lze zastavit či zrušit dražbu nemovitosti v extrémních případech i 24 hodin před samotnou dražbou. Více jsme tyto téma rozebírali již ve článku Jak prodat nemovitost v exekuci nebo Jak zastavit exekuci.

Nebankovní půjčka na vyplacení exekuce

První možnost spočívá v žádosti o nebankovní půjčku. Nebankovní společnosti jsou obvykle ke klientům ve finanční tísni vstřícné a půjčky vyřizují velmi rychle. Půjčka zpravidla dosahuje výše 60 % hodnoty nemovitosti, často dostatek k vyplacení exekuce. Přesto byste měli být u této možnosti ostražití. Tento druh půjček totiž mívá drahé poplatky a vysoké úroky, přičemž měsíční splátka může být nad síly dlužníka. Místo řešení problému tedy půjčka může problém jen oddálit a zvětšit.

Okamžitý výkup nemovitosti

Druhou možností je dnes často nabízená služba okamžitý výkup nemovitosti. Tu lze využít prakticky kdykoliv. Potřebujete rychle peníze za nemovitost, chcete prodat nemovitost v exekuci, či dokonce nemovitost s termínem dražby? Tato služba je tou pravou. Čím dříve ji pak použijete, tím lépe.

Hrozba exekuce totiž vždy sníží cenu prodávané nemovitosti nebo přinejmenším znesnadní její prodej. Dvojnásob to platí při existenci dražebního termínu. Z těchto důvodů je lepší přikročit co nejrychleji k prodeji. 

Řešení existuje však i tehdy, když by si dlužník prodal jedinou střechu nad hlavou a neměl na nákup nového bydlení. Tím řešením je zpětný leasing nemovitosti. S pomocí této služby dlužník nemovitost firmě prodá, ta zaplatí jeho dluhy, přičemž on se stane v nemovitosti podnájemníkem. Nemovitost pak může kdykoliv odkoupit zpět. Přečtete si článek, kde se dozvíte, jestli je pro vás zpětný leasing vhodným řešením.

Podání insolvenčního návrhu dlužníkem

Poslední z možností je podání návrhu na oddlužení, kterou lze využít k oddálení dražby nemovitosti, a to i na poslední chvíli, jak potvrdila mluvčí Exekutorské komory Martina Houšková Novinkám.cz, která dodává: „Může se stát, že dlužník podá insolvenční návrh i den před dražbou, a dražba tak musí být pozastavena. Takový postup přitom může i několikrát opakovat.“

V případě úspěšného návrhu na insolvenci je však rozdíl mezi ní a exekucí markantní. V insolvenčním řízení má insolvenční správce za úkol prodat nemovitost za co nejvyšší hodnotu. Může ji tedy nabízet skrze realitní kancelář, aukci či dražbu, popř. si ji po udělení výjimky může koupit osoba blízká, jako je syn, dcera apod. Další rozdíl oproti nedobrovolné dražbě je i fakt, že neuhrazené pohledávky po prodeji nemovitosti zanikají a dlužník nic nedluží.

Ačkoliv návrh na insolvenci dražbu pozastaví, mnohdy i několikrát za sebou, nebo dokonce úplně zruší. V praxi se často stává, že dlužník nestihne opakovaně podat insolvenční návrh nebo nesplní podmínky pro oddlužení (obvykle adekvátní příjmy či dostatečný majetek), a dražba stejně proběhne. Kdo nechce podstupovat riziko, měl by tedy raději přistoupit k okamžitému výkupu nemovitosti. Jen tím se zabrání novému riziku dražby.

Odkládání se nemusí vyplatit, nedělejte to!

Dluhy dnes nejsou ničím neobvyklým. Mají je lidé, firmy, dokonce i státy. Přesto by si je člověk neměl nechat přerůst přes hlavu, natož jejich řešení oddalovat. Jejich vyústění do exekuce či dražby nemovitosti je ten nejhorší důsledek. Proto je třeba je řešit včas a rychle. S tím pak mohou pomoci zmíněné přístupy, které dávají naději i v jinak bezradné situaci. Mezi nimi pak jednoznačně vévodí okamžitý výkup nemovitosti.