Jak správně darovat nemovitost?

16. prosinec 2020
12 min

Nemovitost, stejně jako každý jiný majetek, se může stát při dědění předmětem rodinných svárů či vyvolat další problémy. Lepší je darovat ji ještě za svého života. K tomu slouží darovací smlouva na nemovitost. K čemu dalšímu je darování a jaký je postup při darování nemovitosti se dozvíte v článku.

Kdy je vhodné (výhodné) nemovitost darovat?

Darování nemovitosti je jeden z vhodných a elegantních způsobů, jak například ještě za svého života uspořádat majetkové vztahy s potomky a zamezit pozdějším sporům o majetek. Někdo tím také může předcházet situaci, kdy by mohla nemovitost připadnout dětem z předchozího manželství či dětem, které se „nepovedly“, apod. Nejčastějším případem bývá situace, kdy potomek bydlí s dárcem v nemovitosti a je i tím, kdo do nemovitosti již něco investoval, může být zároveň i tím, kdo by se v případě potřeby o dárce, svého rodiče postaral. Ostatně tím bývá často dar nemovitosti podmíněn.

K takovému daru pak slouží darovací smlouva na nemovitost, na jejímž základě dochází k bezúplatnému převodu nemovitosti z dárce na obdarovaného. Darovací smlouva, skrze kterou je darována nemovitost, tak často nahrazuje institut „dědění“, ale za života vlastníka. V praxi se mnohdy setkáváme i s tím, že je v darovací smlouvě zakotvena služebnost dožití, jedná se o tzv. darovací smlouvu s věcným břemenem. Dárcům tento druh smlouvy zajišťuje bezplatné doživotní užívání darované nemovitosti. Nemovitost však můžete darovat komukoliv.

Jak darovat nemovitost (postup)

Základem pro darování nemovitosti je darovací smlouva, s jejíž pomocí dochází k bezúplatnému převodu bytu, domu či pozemku z dárce na obdarovaného. Podmínky smlouvy upravuje občanský zákoník v § 2055 až 2078. Darovací smlouva na nemovitosti je však dvoustranné právní jednání, a proto také vyžaduje souhlas obdarovaného s darem i podmínkami darování. Dárce má samozřejmě povinnost seznámit obdarovaného s právním i faktickým stavem věci, včetně všech vad, jak právních, tak faktických.

Postup při darování nemovitosti je snadný. Musíte zhotovit písemnou darovací smlouvu a návrh na vklad do katastru nemovitostí a opatřit je podpisy, u darovací smlouvy úředně ověřenými. Veškeré aktivní vyřizování lze zvládnout i do jednoho týdne. Co vše k tomu potřebujete?

Zjistěte si základní informace

smlouva o darování nemovitosti

Co musí obsahovat darovací smlouva?

  • správná jména, adresy, rodná čísla, popř. datum narození dárce i obdarovaného,
  • podrobný popis darované nemovitosti a úmysl nemovitost darovat (ze strany dárce) a dar přijmout (ze strany obdarovaného).

Popis nemovitostí by měl být podrobný. Je to v zájmu obou stran. Často se totiž stává, že se při převodu zapomene třeba na podíl na souvisejících pozemcích nebo na garáž a katastrální úřad může návrh na vklad do katastru zamítnut.

Zhotovte darovací smlouvu na nemovitost nebo pozemek

Darovací smlouvu zhotovte podle některého z online dostupných vzorů, který zajistí, že bude mít všechny náležitosti, a opatřete ji úředně ověřenými podpisy. Pokud pak chcete jako dárce v nemovitosti dále bydlet, musíte v darovací smlouvě sjednat věcné břemeno, tzv. služebnost. Její podmínky je třeba zanést co nejpřesněji. Důležité je například určit, kdo bude využívat jakou část nemovitosti, kdo bude hradit náklady spojené s provozem a podobně. Nikdy nevíte, co se může stát, a dobré slovo obvykle nestačí. V případě nutnosti se vám o sepsání darovací smlouvy může postarat i patřičný advokát. Profesionální sepsání darovací smlouvy stojí obvykle kolem dvou tisíc a víc.

Vytvořte návrh na vklad do katastru nemovitostí

Bez vkladu do katastru nemovitostí nezíská obdarovaný vlastnické právo k nemovitosti. To se totiž nepřevádí podpisem darovací smlouvy, ale až podání návrhu do katastru nemovitostí. Návrh na vklad do katastru můžete vytvořit s pomocí interaktivní aplikace na stránkách Českého katastrálního úřadu nebo vyplněním formuláře.

Do návrhu patří:

  • specifikace nemovitosti, která je předmětem daru,
  • identifikujete účastníky smlouvy, kdo je dárce a kdo obdarovaný,
  • jakého práva se zápis týká (vlastnické právo k bytu, domu nebo pozemku),
  • listiny, na jejichž základě se vlastnické právo mění (darovací smlouva na nemovitost),
  • podpis.

Podání návrhu na vklad do katastru nemovitostí

Pokud již máte smlouvu i návrh podepsané, můžete přikročit k podání návrhu. K tomu musíte mít darovací smlouvu s úředně ověřenými podpisy a dva návrhy na vklad podepsané dárcem a obdarovaným. Návrh podáte na podatelně katastrálního úřadu, kde uhradíme správní poplatek 2000 Kč. Tam si nechají darovací smlouvu a jeden návrh na vklad, druhý získáte zpět s razítkem katastrálního úřadu.

katastrální úřad

Řízení na katastrálním úřadě

Po podání návrhu katastrální úřad doporučeným dopisem, sms či e-mailem informuje vlastníky nemovitosti o zahájení řízení o změně vlastnického práva. Následuje 20denní lhůta, během které se účastníci mohou vyjádřit k probíhající změně. Až po této době odešle úřad rozhodnutí o změně vlastnického práva nebo jen upozorní na chyby v návrhu.

Pokud lze chyby odstranit, dostanete lhůtu na jejich odstranění. Pokud jsou chyby neodstranitelné, úřad může navrhnout zastavení řízení. V této situaci je výhodnější vzít návrh zpět a podat nový, v opačném začne běžet 2 měsíční lhůta na podání správní žaloby. Až po ní pak můžete podat nový návrh.

Platí se daň z převodu nemovitosti při darování?

S nemovitostmi mohou být spojeny tři druhy daní, daň z nabytí nemovitosti, daň z příjmů a daň z nemovitých věcí. Přičemž z daní z darované nemovitosti musíte v některých případech platit pouze daň z příjmů a vždy daň z nemovitých věcí.

Daň z převodu nemovitosti

Při darování nemovitosti si dejte pozor na to, pokud po Vás dárce bude chtít nějaké drobné finanční vyrovnání. Pak se již nejedná o darování, ale o smíšenou smlouvu s daňovými důsledky.

Daň z nabytí nemovitosti při darování nemovitosti

První na řadu přichází daň z nabytí nemovitosti. Tato daň se však platí pouze v případě koupi nemovitosti. V případě darovací smlouvy se však jedná o bezplatný převod, díky čemuž se daň neplatí.

Daň z příjmů při darování nemovitosti

S osvobozením od daně z příjmů při darování nemovitosti je to složitější. Darující samozřejmě nic neplatí, protože ani nic nepřijímá. Pokud však budete požadovat od obdarovávaného nějaké drobné vyrovnání, situace by byla jiná. Daně se však nemusí vyhnout obdarovávanému. Této situace se týká zákon č. 586/1992 Sb., kde se tato daň nachází pod pojmem ostatní příjmy. I v tomto případě má platba své výjimky. Z platby je obdarovaný osvobozen v těchto případech:

  • Darování v přímé linii mezi příbuznými, tj. dar potomkům či vnoučatům.
  • Darování ve vedlejší linii, tj. dar sourozenci, strýci, tetě, synovci, netři, manželce či manželovi nebo jejich dítěti či rodičům.
  • Darováním osobě, s kterou jste žili nejméně rok před darováním ve společně hospodařící domácnosti.

V ostatních případech má obdarovávaný povinnost zaplatit daň z příjmu v hodnotě 15 %, pokud to tedy není bezúplatný příjem získaný v souvislosti s podnikatelskou činností, např. nemovitost jako kancelář pro podnikání).

Daň z nemovitých věcí při darování nemovitosti

Daň z nemovitých věcí musíte z darované nemovitosti zaplatit. Je s tím také spojené daňové přiznání k dani z nemovitých věcí. To je třeba při darováni nemovitosti podat následující rok po jejím získání, přesněji do 31. ledna. Daň musí následně zaplatit do konce května roku, kdy bylo podané přiznání.

V případě změny okolností, které byly důležité pro vyměření daně (např. přístavba k rodinnému domu apod.), musíte podat přiznání znovu. Daň se platí každý rok.

Nakonec je dobré zmínit, že pokud má dar hodnotu 5 000 000 Kč a více, vzniká obdarovanému povinnost oznámit správci daně hodnotu tohoto daru, popis okolností, za kterých dar získal, a datum získání daru.

Darování nemovitostí není bez problémů

Komplikace i problémy se mohou objevit jak na straně obdarovávaného, tak na straně dárce. Může se například stát, že nemovitost se ukáže jako přítěž, může se změnit životní situace dárce nebo třeba jeho vztah s obdarovávaným. Jak lze k podobným problémům přistupovat? Jak zrušit darovací smlouvu?

Nemovitost jako přítěž

Pokud je dar od počátku spíše přítěž, obdarovávaný má vždy možnost darovací smlouvu nepodepsat. Nic však není ztraceno ani po podepsání smlouvy. Tehdy může obdarovaný například zjistit, že je nemovitost v mnohem horším stavu, než jak původně zjistil, a náklady na rekonstrukci jsou neúměrné. V takovém případě může napadnout darovací smlouvu, odvolat ji a dar vrátit.

Odvolání daru pro nevděk

Další problém může nastat v situaci, kdy obdarovaný poruší dobré mravy, kvůli čemu úmyslně nebo z hrubé nedbalosti ublíží dárci. Tehdy může dárce zažádat o zrušení darovací smlouvy nemovitosti a navrácení daru nebo o zaplacení jeho obvyklé ceny.

Za nevděk vůči dárci se považuje i hrubé porušení dobrých mravů vůči osobě, která je obdarovávanému blízká. To ale musí odůvodňovat okolnosti. Občanský zákoník také umožňuje, aby právo odvolat dar přešlo na dědice dárce.

Odvolání daru pro nouzi

Situace, kdy dárce upadne do hmotné nouze, je dalším případem pro zákonné odvolání daru, žádost o uhrazení jeho obvyklé ceny nebo o poskytnutí prostředků na výživu.

Předkupní právo při darování nemovitosti

Darování nemovitosti může zkomplikovat také předkupní právo spoluvlastníka (u spoluvlastnických podílů). Při darování nemovitosti totiž zůstává toto právo zachováno. Vlastník má jednoduše právo přednostně získat nemovitost za cenu obvyklou (náhrada za chybějící kupní cenu).

Darovaná nemovitost je výlučným majetkem jednoho z manželů

Někdo by se mohl obávat, že vlastnění daru by mohlo zkomplikovat manželství a následné rozvodové majetkové vypořádání. Není tomu tak. Majetek získaný na základě darovací smlouvy na nemovitost nespadá do společného jmění manželů a je výlučným majetek obdarovaného. V případě rozvodu tedy nebude předmětem majetkového vypořádání.

Darování nemovitosti si vždy pořádně promyslete

Ač je nezištné darování jistě bohulibá činnost a může pomoci předejít například sporům v rodině, jiné spory či problémy může vyvolat. Je lhostejné, zda je tím problémem špatně ošetřené dožití, komplikované rodinné vztahy či špatný stav nemovitosti, zasažený tím může být dárce i obdarovávaný. Proto doporučujeme důkladně darování promyslet a zkontrolovat či pojistit všechny potřebné náležitosti. Někdy však může být lepší nemovitost, která by se mohla stát třeba přítěží či předmětem svárů, prodat a peníze rozdělit. Vhodnou volbou k tomu může být dnes často skloňovaný rychlý prodej nemovitostí, při kterém od vás firma danou nemovitost za domluvenou cenu téměř okamžitě odkoupí.

Našli jste v článku vše, nebo byste se chtěli ještě na něco zeptat, klidně nás kontaktujte a my vám se vším rádi poradíme.