Prodáváte nebo kupujete dům nebo byt? Pak byste měli vědět, co jsou skryté vady nemovitosti. Mohou vám totiž pěkně znepříjemnit obchod i několik let od jeho uskutečnění. Zjistěte, co jsou, jak se reklamují, jaké jsou nejčastější jejich druhy i kdo nese odpovědnost za skryté vady nemovitosti.
Co jsou skryté vady nemovitosti?
Za skrytou vadu je považována vada, která existovala již v době prodeje nemovitosti, ale její existence se ukáže až mnohem později. Častým případem je například dřevomorka v podlahách domu. Ta může být nepozorována klidně i dlouhé roky, kdy se projeví následky jejího řádění.
Jaké jsou nejčastější skryté vady nemovitosti?
Skryté vady mohou být dvojího druhu: jsou to při prodeji nezjištěné právní vady (exekuce, zástava, předkupní právo) a faktické vady (plísně, poruchy, praskliny, špatná statika). Nejčastější skryté vady jsou však ty faktické, protože právní vady lze zpravidla zjistit ihned třeba z katastru nemovitostí a dalších registrů.
Mezi nejčastější skryté faktické vady nemovitosti patří: plíseň na stěnách, popraskaná podlaha, špatně odizolovaná střecha, špatný stav nosných konstrukcí, dřevomorka v podlaze nebo v trámech a zatékání do nemovitosti z důvodů chybně nainstalované hydroizolace.
Jaká je záruka na skryté vady nemovitosti?
Ze zákona (§ 2129, odst. 2 občanského zákoníku č. 89/2012 Sb.) prodávající ručí za skryté vady nemovitosti po dobu 5 let ode dne, kdy kupující nemovitost převzal.
Během této lhůty může kupující vady nemovitosti kdykoliv reklamovat a získat adekvátní kompenzaci, nebo dokonce odstoupit od kupní smlouvy. Po jejím uplynutí již nemůže vznést žádnou reklamaci a chtít jakoukoliv kompenzaci.
Kdo má odpovědnost za skryté vady nemovitosti?
Za skryté vady nemovitosti má odpovědnost do 5 let od jejího převzetí kupujícím prodávající. Po 5 letech od toho dne má pak za skryté vady odpovědnost již jen kupující.
Jak reklamovat skryté vady nemovitosti?
Průběh reklamace skryté vady má několik kroků.
- Ověření skryté vady - ihned po zjištění vady musíte ověřit, že se opravdu jedná o skrytou vadu, kterou měla nemovitost již během prodeje. K tomu vám pomůže znalecký posudek od odborníka. Rozhodně si jej opatřete.
- Oznámení skryté vady prodejci - skryté vady oznamte prodejci doporučeným dopisem doplněným o opravdu podrobnou fotodokumentaci a znalecký posudek. Telefonát nebo pouze osobní domluvu nedoporučujeme, prodávající by se mohl pokusit vše protahovat, popř. jen udělat drobné úpravy a vy byste najednou mohli zjistit, že je konec lhůty a vy se již nemůžete přihlásit o celkové vyřešení všech skrytých vad.
- Řešení skrytých vad - V těch lepších případech se prodejce zalekne fotodokumentace a znaleckého posudku a pokusí se s vámi situaci vyřešit. Podle § 2106 a § 2107, odst. 2 občanského zákoníku č. 89/2012 Sb. mohou nastat dvě situace: závada je buď odstranitelná a tehdy máte nárok na její odstranění nebo o patřičnou slevu, nebo je neodstranitelná a máte nárok na patřičnou slevu, nebo dokonce na odstoupení od kupní smlouvy.
- Žaloba na skryté vady nemovitosti - jenže často se v případě, kdy odešlete včas doporučený dopis i se znaleckým posudkem, nic nestane. Prodávající buď věc za skrytou vadu nepovažuje, nebo se k tomu nijak nevyjádří. Tehdy je třeba přistoupit k soudu, kde vám znalecký posudek pomůže.
Kdy oznámit skrytou vadu na nemovitosti?
Skrytou vadu musíte ze zákona § 2112 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník oznámit bezodkladně. V opačném případě by vám později nemusel soud reklamaci uznat. Zároveň by se mohlo stát, že by uplynula 5letá lhůta, během které musíte skrytou vadu oznámit, abyste mohli z prodávajícího vymoci nějaké odškodnění.
Co řeší nejčastěji o skrytých vadách nemovitosti judikatura?
Judikatura je soubor rozsudků, které soud v dané oblasti již vyslovil a které vám mohou pomoci, protože soud bude stejnou situaci řešit stejně. U soudů se pak v případě skrytých vad nejčastěji řeší otázka, zda zjištěná závada patří mezi běžné opotřebení nemovitosti, s kterým je třeba za určitou dobu počítat, nebo skryté vady nemovitosti. O tom pak rozhoduje znalecký posudek, podle kterého soud rozhoduje.
Může se prodávající vzdát odpovědnosti za skryté vady?
Prodávající se může vzdát odpovědnosti za skryté vady jen tak, že nechá kupujícího podepsat prohlášení, že souhlasí, že se nebude za případné skryté vady dožadovat finanční ani jiné kompenzace. Jenže k tomuto se přistupuje zpravidla jen tehdy, když je nemovitost vhodná k rozsáhlé rekonstrukci nebo demolici.
Odpovědnost prodávajícího za skryté vady lze však minimalizovat běžně tím, že prodávající danou vadu v prodejní smlouvě dopodrobna popíše a uvede i nutná řešení. Pokud kupující takovou smlouvu podepíše, počítá se s tím, že o problému ví.
Odpovědnost za skryté vady není záruční odpovědnost
Odpovědnost za skryté vady se nerovná záruka. Záruka bývá zpravidla dvouletá nebo tříletá a přináší kupci jistotu, že si nemovitost po určitou dobu zachová vlastnosti, které měla při prodeji. Týká se proto i vad, které u nemovitosti teprve vzniknou. Záruka musí být mezi prodávajícím a kupujícím výslovně sjednaná.
Dávejte si pozor na skryté vady u starších nemovitostí
Zejména staré nemovitosti mají často skryté vady a je tedy vhodnější je před samotný prodejem nechat prověřit znalcem. V opačném případě je pravděpodobné, že se vám prodej může velmi zkomplikovat.
Jenže pokud potřebujete rychle prodat, může to být problém. Tehdy se vám může hodit služba Okamžitý výkup nemovitosti. S pomocí ní dokážete okamžitě prodat i nemovitost s právními nebo faktickými vadami a peníze dostanete již 24 hodin od podpisu smlouvy. Více jsme o ní psali ve článku Vše o okamžitém výkupu nemovitosti.